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总结：Fraser Centrepoint Trust FY18财报分析

核心内容

Fraser Centrepoint Trust (FCT) 在 FY18 财年中，尽管面临利率上升的环境，仍保持了稳定的表现。整体表现符合预期，但部分指标出现下滑，如租金回报率和净财产收入 (NPI) 毛利率。同时，公司通过增加固定利率债务比例，有效控制了债务成本，保持了财务结构的稳健。

主要观点

• 财务表现

  • FY18 的 NPI 和 DPU 与预测一致，表明公司在运营层面保持了稳定性。
  • 由于 NPNW 和 CCP 的高出租率，整体出租率保持稳定，分别为 94.7% 和 93.8%。
  • 公司债务中固定利率比例增加至 64%（3Q18: 55%），同时保持了整体债务成本在 2.6%。
  • 由于一次性物业费用（如物业税、专业费用和维修成本），NPI 毛利率下降至 68%（4Q18），但公司强调这些费用为一次性支出。

• 租金回报率

  • FY18 整体租金回报率为 +3.2%，是自公司成立以来的最低水平。
  • NPNW 和 CWP 的租金回报率分别为 +2.8% 和 +6.4%，其中 CWP 的回报率创七年新低（不包括 FY15）。
  • 公司预期未来 CWP 的租金回报率可能因 AEI（地下步行通道）建设而有所提升。

• 运营表现

  • FY18 的租金收入增长主要来自 NPNW 的 AEI 项目，带动了整体租金收入的增长。
  • 同店销售增长为 3.6%，但若不考虑 NPNW 的影响，则仅小幅增长，显示整体销售增长乏力。
  • 占用成本持续上升，YTD 2018 年 8 月达到 16.8%，比 FY15 的 15.3% 有所增加。

• 估值与目标价格

  • 公司维持“中性”评级，目标价格上调至 SGD 2.21（此前为 SGD 2.15）。
  • 目标价格对应 FY19e 的收益率为 5.4%，P/NAV 为 1.09。
  • 估值基于 DDM 模型，假设成本为 7.2%，终端增长率为 1.5%。

• 财务数据概览

  • FY18 的总收入为 SGD 193.3 亿，净财产收入为 SGD 137.2 亿，可分配收入为 SGD 111.3 亿。
  • DPU（每股可分配收入）为 12.0 美分，较 FY17 略有提升。
  • FY18 的 NAV 为 SGD 2.08，DPU 为 12.01 美分。

• 现金流与资产负债

  • FY18 的经营现金流为 SGD 137 亿，投资现金流为 SGD -12 亿，融资现金流为 SGD -117 亿。
  • 公司总资产在 FY18 达到 SGD 2,840 亿，总负债为 SGD 907 亿，权益为 SGD 1,934 亿。
  • 负债结构显示公司保持较低的杠杆率（FY18 负债率为 28.6%）。

• 未来展望

  • CWP 的租金回报率有望因 AEI 项目提升，尽管短期内可能因项目施工导致出租率下降。
  • 新入驻的国际品牌 Sephora 可能有助于提升客流量和销售表现，体现管理团队的招商能力。
  • 公司预计 FY19e 和 FY20e 的收入和 NPI 将继续增长，但增长速度有所放缓。

关键信息

风险与建议

• 风险因素

  • 利率上升可能对融资成本产生压力。
  • 同店销售增长乏力，需进一步提升以维持租金增长。
  • NPNW 的租金回报率可能因项目稳定而受限。

• 投资建议

  • 公司维持“中性”评级，目标价格为 SGD 2.21，较之前上调。
  • 投资者需关注租金回报率的提升和销售增长的改善，同时注意利率上升对债务成本的影响。
  • 建议投资者在股价波动范围内进行交易，不建议过度投机。

联系信息

• 香港代表
  • Benny WANG: Dealing Director, (852)22776720, bennywang@phillip.com.hk
  • ZHANG Jing: Research Analyst, Transportation and Automobiles, (86) 2151699400-103, zhangjing@phillip.com.cn
  • Terry LI: Research Analyst, TMT, Education and Finance, (852) 2277 6527, terryli@phillip.com.hk
  • Eurus ZHOU: Research Analyst, Pharmaceutical and Consumer, (852) 2277 6515, euruszhou@phillip.com.hk
  • Tracy KU: Research Analyst, Retail and Property, (852) 2277 6516, tracyku@phillip.com.hk
  • Aric AU: Manager, Corporate & Institutional Sales, (852) 2277 6783, corporatesales@phillip.com.hk
  • Yoshikazu SHIKITA: Manager, International Sales, (852) 22776624, yshikita@phillip.com.hk

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