总结：CapitaLand Mall Trust FY17结果与展望
核心内容
CapitaLand Mall Trust (CMT) 在2017财年（FY17）的总收入和可分配收入均符合预期，但面临高租金成本和零售销售疲软的挑战。尽管如此，其净财产收入（NPI）利润率有所提升，且未来增长前景被部分看好。
主要观点
FY17财务表现
- 总收入：FY17总收入为682.5百万新元，较FY16的689.7百万新元略有下降（-1.1%），但剔除Funan Mall的影响后，收入增长0.6%。
- 净财产收入（NPI）：NPI从FY16的480百万新元降至FY17的478.2百万新元，下降0.3%。然而，NPI利润率有所改善，从69.5%提升至70.1%。
- 可分配收入：FY17可分配收入为395.8百万新元，同比增长0.4%，主要得益于关联公司（CRCT）的分红。
- 每股可分配收入（DPU）：FY17 DPU为11.16美分，略高于FY16的11.13美分。
- 市场估值：当前目标价为2.03新元，较前次目标价2.01新元略有上调。FY17预计收益率为5.6%，P/NAV为1.02。
租金回租情况
- 租金回租率：FY17租金回租率为-1.7%，主要受到Westgate、Bedok Mall和Tampines Mall的拖累。
- 高租金成本：FY17租金成本达到18.7%，接近历史最高水平。
- 零售销售表现：FY17零售销售表现平平，未能实现增长，与整体零售销售指数相比略有落后。
积极因素
- NPI利润率提升：主要得益于运营费用的降低，特别是公用事业费用的下降。
- 部分商场表现良好：如IMM Building和Clarke Quay的租金增长，抵消了部分商场的租金下降。
- 未来收入预期：预计FY18和FY19的DPU将分别增长0.8%和0.7%，主要受益于公用事业费用的节省。
消极因素
- 租金回租压力持续：预计FY18租金回租压力仍将持续，受高租金成本和新增零售空间供应影响。
- 零售销售疲软：整体零售销售表现低迷，但部分高端品牌开始复苏。
关键信息
未来展望
- 零售销售预期：尽管零售情绪有望改善，但租金回租压力仍将持续。
- 新增供应：未来两年将有大量零售空间供应，包括Northpoint City、Paya Lebar Quarter和Jewel，合计110万平方英尺，进一步影响租金。
- 投资建议：维持中性评级，目标价上调至2.03新元。
公司数据
- 市场数据：
- 当前股价：2.10新元
- 预计股息：0.11新元
- 目标价：2.03新元
- 市场资本：7518百万新元
- 52周高/低：2.17 / 1.92新元
- 主要股东：
- Capitaland：30.53%
- Blackrock：6.07%
- National Trades Union Congress：4.89%
- Sumitomo Mitsui Asset Mgmt Co：3.08%
- Schroder Investment Mgmt：157%
财务预测
| 指标 |
FY16 |
FY17 |
FY18e |
FY19e |
| 总收入（百万新元） |
690 |
682 |
692 |
700 |
| NPI（百万新元） |
480 |
478 |
485 |
491 |
| 可分配收入（百万新元） |
394 |
396 |
397 |
400 |
| P/NAV（倍） |
107 |
104 |
102 |
104 |
| ROE（%） |
6.0 |
5.9 |
5.8 |
5.9 |
| DPU（美分） |
11.10 |
11.20 |
11.40 |
11.50 |
| 分配收益率（%） |
5.50 |
5.50 |
5.50 |
5.60 |
资产负债表（百万新元）
| 项目 |
FY15 |
FY16 |
FY17 |
FY18e |
FY19e |
| 投资性房地产 |
8,366 |
8,064 |
8,311 |
8,311 |
8,311 |
| 应收账款 |
29 |
34 |
32 |
32 |
33 |
| 现金及等价物 |
604 |
483 |
523 |
411 |
296 |
| 总资产 |
10,356 |
10,327 |
10,504 |
10,613 |
10,500 |
| 应付账款 |
144 |
160 |
156 |
153 |
156 |
| 利息支出负债 |
3,312 |
3,288 |
3,183 |
3,183 |
3,183 |
| 其他负债 |
206 |
186 |
238 |
208 |
209 |
| 总负债 |
3,663 |
3,635 |
3,576 |
3,545 |
3,549 |
| 股东权益 |
6,693 |
6,692 |
6,928 |
7,069 |
6,951 |
现金流（百万新元）
| 项目 |
FY15 |
FY16 |
FY17 |
FY18e |
FY19e |
| 净收入（税后） |
401 |
403 |
406 |
416 |
419 |
| 现金流从运营 |
422 |
433 |
428 |
445 |
447 |
| 资本支出（净） |
-95 |
-76 |
-99 |
-166 |
-46 |
| 现金流从投资 |
-464 |
27 |
89 |
-167 |
-46 |
| 现金流从融资 |
-484 |
-581 |
-478 |
-391 |
-515 |
| 现金变化 |
-525 |
-121 |
39 |
-112 |
-115 |
| 现金及等价物期末 |
604 |
483 |
523 |
411 |
296 |
估值方法
- DDM模型：使用7.25%的股权成本和1.5%的终端增长率进行估值。
- P/NAV：FY17为104倍，FY18e为102倍，FY19e为104倍。
投资建议
- 评级：维持中性（Neutral）。
- 目标价：2.03新元（较前次2.01新元上调）。
- 总回报：预计为2.0%。
估值对比
| REIT名称 |
PSR评级 |
目标价 |
市值（百万新元） |
最新收盘价（新元） |
分红收益率（%） |
P/B |
最新杠杆率（%） |
| Capitaland Mall Trust |
Neutral |
2.03 |
7,377 |
2.08 |
5.37 |
1.06 |
34.2 |
| Frasers Centrepoint Trust |
Neutral |
2.14 |
2,137 |
2.31 |
5.20 |
1.14 |
29.0 |
| Capitaland Retail China Trust |
Neutral |
1.66 |
1,585 |
1.64 |
6.16 |
1.01 |
35.1 |
| SPH REIT |
- |
- |
2,720 |
1.06 |
5.22 |
1.12 |
25.3 |
| Mapletree Commercial Trust |
- |
- |
4,779 |
1.66 |
5.44 |
1.21 |
36.4 |
| Starhill Global REIT |
- |
- |
1,680 |
0.77 |
6.26 |
0.83 |
35.2 |
| Suntec REIT |
- |
- |
5,703 |
2.15 |
4.65 |
1.01 |
35.0 |
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