20160328-广发证券-房地产行业_上海_深圳调控政策先后落地_利于房价预期管理_13页_1mb

房地产行业总结

核心内容

整体成交情况

• 全国整体成交：上周全国房地产成交面积环比微升，一线城市成交面积环比上升17%，而部分二线城市成交面积环比下降2%。
• 区域分化：一线城市成交普遍上涨，北上广深均实现环比增长；二线城市中，杭州、东莞等城市环比下滑，而南京、苏州等重点城市环比上涨。
• 区域表现：
  • 环渤海：成交环比上涨6%，样本城市均上涨。
  • 长三角：成交环比上涨7%，除杭州、无锡外，其他城市均上涨。
  • 珠三角：成交环比下降4%，主要受东莞大幅下降影响。
  • 中部地区：成交环比下降，武汉、长沙下滑，成都、南昌上涨。
  • 其他地区：多数城市成交环比下降，仅吉林涨幅显著。

整体库存情况

• 推盘量：上周周度推盘量环比大幅上升，开发商推盘放量显著。
• 库存指数：全国15城市库存指数保持平稳，但上海和北京库存指数环比下滑，上海库存量创历史新低。
• 去化速度：12大城市去化速度显著加快，显示市场消化能力增强。

主要观点

政策调控与市场影响

• 上海、深圳政策落地：两地在同一天出台房地产调控政策，旨在抑制房价过快上涨，管理市场预期。
• 政策内容：
  • 上海：限购政策从严，非户籍家庭社保缴纳由累计2年改为连续5年；二套房首付比例提升至50%（普通住宅）和70%（非普通住宅）；强化市场监管，重点查处首付贷、过桥贷等违规行为。
  • 深圳：非户籍家庭购房社保年限由1年提升至3年；实行“认贷又认房”政策；二套房首付比例上调至4成。
• 政策目标：调控政策不仅旨在降温市场，更在于管理房价预期，推动一线城市成交市场逐步呈现“量跌价稳”的趋势。
• 政策方向：一线城市调控不改变总体政策宽松方向，而是“分类指导，因城施策”的延伸，三四线城市去库存仍是政策主基调。

市场预期与投资建议

• 房价预期管理：政策出台有助于稳定市场预期，抑制过快上涨。
• 投资建议：继续推荐关注主流地产板块的阶段性超额收益机会。

关键信息

本周组合

• 广发地产组合：包括广宇集团、嘉宝集团、海德股份、广东明珠和京投银泰。
• 组合保持不变：本周广发地产组合未发生变化。

风险提示

• 政策落地不及预期：利好政策可能未能如期落实，影响市场表现。
• 销售增速低于预期：房地产销售增速可能不达预期，影响行业走势。

地产公司动态

• 合肥城建：国有股权无偿划转完成，兴泰控股持股57.90%，实际控制人仍为合肥国资委。
• 陆家嘴：2015年营收56.31亿元，净利润19亿元；拟公开发行50亿元公司债。
• 绿地控股：公司名称变更为“绿地控股集团股份有限公司”。
• 浦东金桥：以1.13亿元竞得上海宝山三幅科创用地。
• 大名城：增持博信股份1150万股，持股比例达5%。
• 京蓝科技：参与设立呼伦贝尔生态产业发展基金，认购20%份额。
• 滨江集团：拟参与杭政储出（2016）1、2号地块竞拍。
• 市北高新：2015年营收9.91亿元，净利润1.32亿元；非公开发行价格调整为15.28元/股。
• 新湖中宝：首次实施回购，回购2347.76万股，支付金额9381.65万元。
• 中珠控股：拟推出员工持股计划，全资子公司参与设立远程医疗公司，拟更名。
• 其他公司动态：包括荣盛发展、世茂股份、金科股份、广宇集团、嘉宝集团、广东明珠等，涉及公告、新闻、估值和投资评级等信息。

投资评级与估值信息

重点公司估值与投资评级

• 万科A：投资评级为买入，最新股价24.43元，总市值2697亿元，EPS 1.93元，P/E 12.66倍。
• 招商蛇口：投资评级为买入，最新股价15.46元，总市值1222亿元，EPS 1.06元，P/E 14.61倍。
• 保利地产：投资评级为买入，最新股价9.61元，总市值1034亿元，EPS 1.24元，P/E 7.75倍。
• 金地集团：投资评级为买入，最新股价12.08元，总市值544亿元，EPS 1.08元，P/E 11.19倍。
• 建发股份：投资评级为买入，最新股价10.37元，总市值232亿元，EPS 1.14元，P/E 9.11倍。
• 世联行：投资评级为买入，最新股价14.20元，总市值205亿元，EPS 0.46元，P/E 30.59倍。
• 嘉宝集团：投资评级为买入，最新股价13.29元，总市值91亿元，EPS 0.44元，P/E 30.14倍。
• 其他公司：包括海德股份、山东华强、华发股份等，均获得买入或持有评级，部分公司折价率较高。

总结

• 市场分化：一线城市成交持续上涨，二线城市分化明显，部分城市下滑，部分上涨。
• 政策调控：上海、深圳政策落地，有助于稳定房价预期，推动市场理性发展。
• 投资建议：建议关注主流地产板块的阶段性投资机会。
• 风险提示：需警惕政策落地不及预期及销售增速低于预期的风险。

联系信息

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，电话021-60750620，邮箱lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，电话021-6075-0637，邮箱guoz@gf.com.cn
  • 金山：S0260515090001，电话021-60750652，邮箱jinshan@gf.com.cn
  • 李飞：联系人，邮箱gflifei@gf.com.cn

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