20160327-华创证券-房地产行业周报_上海深圳出台楼市调控新政_13页_1mb

房地产市场调控与行业动态总结

核心内容

2016年3月25日，上海和深圳相继出台楼市调控新政，旨在抑制过热市场，体现“因城施策”的调控思路。政策主要包括提高非户籍居民购房个税或社保年限、调整二套房首付比例等措施，以提高购房门槛，抑制投资需求。此外，部分城市如南京、武汉收紧了公积金贷款额度，而中山则增加了贷款额度。

主要观点

• 市场表现：上周沪深300指数上涨0.82%，而中信房地产行业指数上涨1.67%，涨幅大于沪深300指数0.85个百分点，在所有行业板块中表现居中。
• 成交数据：受一线城市政策收紧预期和二三线城市政策利好影响，上周监测的26个城市房地产成交数据继续走强。一线城市成交面积同比增长56.53%，二线城市同比增长99.10%，三线城市同比增长44.57%。环比来看，一、二线城市成交面积持续增长，三线城市略有下降。
• 城市分化：无锡成为涨幅最大的城市，周成交面积同比增长222.89%；深圳则是降幅最大的城市，周成交面积同比下降17.71%。南京、南昌、厦门等城市周成交面积环比增长显著，而徐州、扬州等城市环比出现下滑。
• 政策影响：调控政策基本符合预期，对一线城市的成交量和价格将起到抑制作用。部分需求可能外溢至一线城市周边地区。

关键信息

投资建议

• 推荐关注在二线重点城市布局较多的房企，以及转型有业绩支撑、能够享受估值溢价的公司。
• 具体推荐公司包括：信达地产、广宇集团、泰禾集团，评级均为“强烈推荐”。

行业评级

• 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上。
• 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%—5%之间。
• 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

政策细节

• 营改增政策：财政部规定房地产行业适用11%增值税率，对个人出售不足2年的住房按5%征收率全额缴纳增值税，2年及以上住房在“北上广深”可免征增值税，非普通住房则按差额征收。
• 限购升级：上海非本市户籍购房需缴纳个税或社保满5年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通房首付不低于七成。
• 深圳限购：非深圳户籍购房社保年限由1年改为3年，首套贷款还清后二套房首付由三成提至四成。
• 公积金政策：南京、武汉收紧公积金贷款额度，中山则增加贷款额度。

图表目录

• 图表1：各行业相对沪深300指数周累计超额收益
• 图表2：各行业2016年相对沪深300指数年累计超额收益
• 图表3：各城市成交面积与同比（万平米）
• 图表4：各城市成交面积与环比（万平米）
• 图表5-30：各城市商品房成交面积与增速

分析师信息

• 证券分析师：华中炜

  • 执业编号：S0360512040001
  • 邮箱：huazhongwei@hcyjs.com

• 联系人：杨骞

  • 电话：021-20572580
  • 邮箱：yangqian@hcyjs.com

投资评级体系

• 公司投资评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越基准指数20%以上；
  • 推荐：预期未来6个月内超越基准指数10%—20%；
  • 中性：预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-10%—10%之间；
  • 回避：预期未来6个月内相对基准指数跌幅在10%—20%之间。

• 行业投资评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5%以上；
  • 中性：预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度在-5%—5%之间；
  • 回避：预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5%以上。

免责声明

• 本报告仅供华创证券客户使用，不构成对所述证券的个人投资建议。
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