房地产行业reits研究系列之一：Reits渐行渐近，推动房地产行业发展-20190425-首创证券-11页_1mb

REITs研究报告总结

核心内容

本报告探讨了房地产投资信托基金（REITs）在中国房地产行业中的潜在作用与投资价值，指出REITs作为一种低门槛、流动性好、独立性强、收益风险比高的金融工具，将对房地产行业的发展起到积极推动作用。报告分析了REITs的特性、市场表现、对房地产行业的影响以及投资建议。

主要观点

• REITs的定义与特性：REITs是一种通过发行收益凭证汇集多数投资者资金，交由专业机构进行不动产投资经营管理，并将收益按比例分配给投资者的信托基金。它兼具地产和金融属性，是第四大类资产配置类别。
• REITs的优势：REITs具备门槛低、流动性好、独立性强和高收益风险比等优势，能够有效分散风险，优化投资组合。
• REITs对房地产行业的影响：REITs可为开发商提供稳定的外部融资渠道，推动房地产行业向轻资产转型。同时，它为房地产行业供给提供了一个稳定器，有助于平衡市场供需。
• 商业地产作为突破口：商业地产具有清晰的收益模式、较高的租金收益率，是REITs试点的首选基础资产。随着REITs市场的发展，商业地产有望成为更多投资者关注的焦点。
• 长租公寓作为突破口：长租公寓业务因其稳定的现金流和良好的发展前景，被视作推动REITs试点的突破口之一。

关键信息

REITs的要素和特点

REITs的市场表现

• 美国REITs市场：
  • 权益型REITs：年化复合回报率约12%，总回报为6.69倍。
  • 抵押型REITs：年化复合回报率约9%，总回报为4.30倍。
  • 与股票市场相比，REITs表现更优，但落后于债券市场。
  • 波动率略高于标普500指数，与纳斯达克指数持平。

房地产行业资金构成

• 2019年第一季度全国房地产开发资金累计为5.52万亿元。
• 银行信贷占比高达51%，成为房地产企业主要资金来源。
• 通过REITs可为开发商提供稳定的外部融资渠道，推动行业向轻资产转型。

商业地产REITs的潜力

• 商业地产模式清晰，租金收益率较高，能基本覆盖REITs的收益率。
• 一线城市商业物业租金年均复合增长率达16.7%。
• 商业地产作为典型的基础资产，适合REITs试点。

国内类REITs持有物业类型

投资建议

1. 光大嘉宝（600622）：国内领先的不动产资产管理平台，旗下光大安石将受益于REITs试点。
2. 大悦城（000031）：拥有优质商业物业和流量优势的二线龙头。
3. 金融街（000402）：自持核心区域写字楼的优质国企。
4. 万科A（000002）：拥有优质集中式长租公寓的龙头房企。

风险提示

1. 基础资产较少：我国租金收益率偏低，符合投资者收益率要求的基础资产较少。
2. 推进速度不及预期：REITs试点涉及复杂的法律法规和交易制度建设，存在不确定性。
3. 政策调控风险：房地产行业受政策调控影响较大，存在政策变动带来的风险。

总结

REITs作为一种新型的金融工具，为房地产行业提供了新的融资与退出渠道，有助于推动行业向轻资产转型。商业地产和长租公寓因其稳定的现金流和良好的发展前景，成为REITs试点的重要突破口。然而，其发展仍面临基础资产稀缺、推进速度不确定性以及政策调控风险等挑战。投资者应关注具备主动管理能力、优质物业和良好现金流的地产公司，以分享REITs带来的潜在收益。