20181030-天风证券-南都物业-603506.SH-三季度业绩维持高速增长_规模扩张积极抢占市场__3页_515kb

报告摘要

南都物业（603506）总结

核心内容

南都物业在2018年第三季度报告中展现出强劲的业绩增长和积极的市场扩张策略。公司前三季度营业收入达到7.38亿元，同比增长27.10%；归属于上市公司股东的净利润为6589.55万元，同比增长30.32%。同时，公司获得政府补助1095.74万元，进一步增强了盈利能力。

主要观点

规模扩张显著：公司新签物业服务项目56个，新签约面积达666.43万平方米，累计签约面积超过5000万平方米。公司通过高质量服务积累优质客户资源，如阿里巴巴、银泰等，并通过外延并购（如收购金枫物业70%股权）拓展管理面积。
行业集中度提升：物业行业集中度在3年内从20%提升至32%，公司有望凭借其扩张策略维持“强者恒强”的地位。
长租公寓业务放量：长租公寓作为公司上市募投项目中的重点，已成为新的利润增长点。截至2018年上半年，公司已签订约2.5亿元的租赁合同，租期均在10年以上，代表项目包括“群岛·MOMA”和“群岛·JUNGLE”。公司已入选杭州市首批住房租赁试点企业培育名单。
社区O2O布局加速：公司通过社区O2O业务拓展，显著增加存货，反映出其在社区服务领域的快速推进。公司已成立浙江悦都网络科技有限公司，构建以“悦嘉家”APP为核心的物业服务云平台，提供报修、保洁、缴费、商品购买、房屋租赁等多元化服务，未来有望创造有偿服务、商家入驻和广告收入等盈利模式。
盈利预测与估值：预计公司2018-2020年净利润分别为0.92亿元、1.14亿元和1.52亿元，对应EPS分别为0.89元、1.10元和1.47元。基于2019年26倍估值，目标价为28.6元，给予“买入”评级。
财务表现：公司营业收入持续增长，2018年预计达10.59亿元，同比增长29.27%。净利润率从2016年的10.90%逐步下降至2018年的8.66%，但整体盈利能力仍保持稳健增长。ROE从2016年的26.62%下降至2018年的14.06%，但仍优于行业平均水平。

关键信息

财务数据与估值

财务指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
营业收入（百万元）	577.75	819.52	1,059.36	1,354.95	1,712.16
净利润（百万元）	62.96	75.37	91.79	113.88	151.75
EPS（元/股）	1.06	1.26	0.89	1.10	1.47
市盈率（P/E）	19.10	16.07	22.71	18.30	13.73
市净率（P/B）	8.81	7.35	3.19	2.78	2.39
EV/EBITDA	0.00	0.00	10.41	6.97	4.38

投资建议

投资评级：买入（维持评级）
当前价格：20.20元
目标价格：28.6元

风险提示

房地产周期波动
项目拓展不及预期
人力成本过快上升

业务发展

物业管理

前三季度新签约面积达666.43万平方米，累计签约面积超5000万平方米。
优质客户资源丰富，品牌影响力显著。

长租公寓

作为募投项目重点，已签订2.5亿元租赁合同，租期均在10年以上。
项目包括“群岛·MOMA”和“群岛·JUNGLE”，在杭州市住房租赁试点中表现突出。

社区O2O

存货同比增长241.73%，反映业务加速推进。
通过“悦嘉家”APP提供多元化服务，未来有望成为新的盈利增长点。

财务比率

指标	2016	2017	2018E	2019E	2020E
毛利率	27.18%	24.40%	24.26%	24.77%	25.76%
净利率	10.90%	9.13%	8.66%	8.40%	8.86%
ROE	26.62%	26.41%	14.06%	15.17%	17.37%
资产负债率	58.72%	64.89%	43.99%	50.71%	48.20%
净负债率	68.29%	24.37%	7.13%	27.26%	-7.84%
流动比率	1.60	1.30	1.84	1.69	1.81
应收账款周转率	5.71	5.03	6.06	6.58	6.58
存货周转率	1,731.32	1,496.94	1,509.87	1,563.09	1,548.83
总资产周转率	1.27	1.18	1.07	1.01	1.06