20180906-天风证券-南都物业-603506.SH-横向扩规模_纵向延产业_A股物业第一股步伐稳健_30页_3mb

南都物业（603506）总结

核心内容

南都物业（603506）作为A股首家上市物业公司，其业务模式以物业管理为基础，同时拓展非住宅物业、增值服务及公寓租赁业务，形成多元化的服务体系。公司通过横向扩张和纵向延伸，持续提升市场份额与盈利能力。

主要观点

• 行业发展趋势：物业管理行业规模持续扩大，行业集中度提升，头部企业通过并购与背靠地产公司等方式实现扩张，行业呈现“强者恒强”的趋势。
• 公司发展战略：公司通过拓展非住宅物业管理、与大型客户合作、并购扩张等方式实现业务增长。同时，积极发展增值服务和公寓租赁业务，构建物业生态圈。
• 盈利模式：公司通过多元业务提升毛利率，其中增值服务毛利率高达68.98%（2018年上半年），显著高于传统物业管理业务。
• 估值与投资建议：基于公司业务拓展目标明确、新业务逐步放量，以及稀缺性，给予公司2019年26倍估值，目标价28.6元，评级为“买入”。

关键信息

业务结构

• 物业管理服务：公司主要收入来源，占比约90%以上，涵盖住宅、写字楼、商业、产业园区、行政物业等。
• 增值服务：包括家政服务、公共收益、泊位费、维修费、酒店管理、房产中介服务、APP服务等，2018年上半年营收达4695.61万元，增速82.46%。
• 公寓租赁服务：公司2017年起拓展，以“群岛”品牌运营MOMA和JUNGLE公寓，提供租金收益。

地域拓展

• 公司业务覆盖十余个省市，2017年浙江省外收入占比近25%，2018年上半年累计签约项目392个，签约面积4994.96万平方米。
• 未来计划在2018-2021年拓展至30个城市，逐步实现全国布局。

收并购策略

• 公司通过收购采林物业（90%股权）、金枫物业（70%股权）等，实现外延扩张，2017年新增项目53个，签约面积563.2万平方米。

增值服务与科技应用

• 增值服务毛利率高，2017年达74.32%，2018年上半年为68.98%。
• 公司推出三大APP（南都物业、南都管家、悦都网络），推进社区O2O运营，截至2018年APP下载量达15.72万次。

财务预测

• 2018-2020年营收：10.59亿元、13.55亿元、17.12亿元
• 2018-2020年净利润：0.92亿元、1.14亿元、1.52亿元
• 2019年目标价：28.6元，对应EPS为1.10元，市盈率20.69倍。

风险提示

• 房地产周期波动
• 项目拓展不及预期
• 人力成本过快上升

财务数据与估值

公司荣誉与资质

• 2018年位列中国物业服务百强企业综合排名第19名。
• 获得多项国家、省市级荣誉，如“全国物业管理示范住宅小区”、“全国物业管理示范大厦”等。

客户与合作

• 与银泰集团、阿里巴巴等大型企业达成合作，非住宅物业项目营收增长显著。
• 前十大客户涵盖地产开发公司、百货销售公司、大型网络技术公司等，客户结构多元。

未来展望

• 公司未来将继续以物业管理服务为主，拓展增值服务，同时培育公寓租赁业务为新的利润增长点。
• 通过轻资产运营、智能系统建设、社区O2O平台等提升效率与盈利能力。