核心内容概述
南都物业作为国内领先的独立第三方物业公司，业务覆盖全国，服务类型不仅限于住宅，还拓展至写字楼、商业综合体、会展场馆、政府办公楼宇、城市道路、河道码头等细分市场。公司通过横向项目外拓与纵向业态延伸，持续提升市场占有率和盈利能力，展现出良好的成长性与均好性。
主要观点
- 业绩稳健增长：2020年前三季度，公司实现营业收入10.17亿元，同比增长12.8%；归母净利润1.05亿元，同比增长21.3%。盈利能力较强，综合毛利率23.5%，净利率10.9%，同比分别提升0.7个百分点。
- 新签约规模增长显著：2020年前三季度累计签约项目545个，签约面积6653.70万平方米，同比增长10.4%；新签物业服务项目65个，新签约面积752.92万平方米，同比增长28.1%。
- 智慧化转型加速：公司积极推行数字化物业管理，推出“守候菜篮子”计划和“悦嘉家”小程序，提升客户粘性和服务效率。
- 盈利预测与估值：预计2020-2022年归母净利润分别为1.45亿、1.85亿、2.28亿元，对应EPS为1.08、1.38、1.70元，当前股价对应PE为20、16、13倍。维持“买入”评级。
- 风险提示：宏观经济不景气、居民支付能力下降、人工成本上升、市场竣工量低、高管变动等可能对公司业绩产生不利影响。
关键信息
财务表现（2020年前三季度）
- 营业收入：10.17亿元，同比增长12.8%
- 归母净利润：1.05亿元，同比增长21.3%
- 基本每股收益：0.78元
- 综合毛利率：23.5%，同比下降0.4个百分点
- 销售费用率：9.43%，同比下降1.9个百分点
- 净利率：10.9%，同比提升0.7个百分点
新签约情况
- 总签约项目：545个，同比增长10.4%
- 总签约面积：6653.70万平方米
- 新签物业服务项目：65个，同比增长28.1%
- 新签面积：752.92万平方米
业务拓展
- 案场服务合同：新增10个
- 顾问咨询合同：新增1个
- 智慧园区建设：疫情爆发期间成效显著，提升服务效率和客户粘性
- 线上服务平台：悦生活平台推出“守候菜篮子”计划，支付宝上线“悦嘉家”小程序，推动数字化转型
盈利预测（2020-2022年）
| 年份 |
营收（亿元） |
归母净利润（亿元） |
EPS（元） |
PE（倍） |
| 2020 |
1.467 |
1.45 |
1.08 |
20 |
| 2021 |
1.761 |
1.85 |
1.38 |
16 |
| 2022 |
2.029 |
2.28 |
1.70 |
13 |
财务指标趋势
| 指标 |
2018A |
2019A |
2020E |
2021E |
2022E |
| 营业收入增长率 |
29.2% |
17.6% |
17.9% |
20.0% |
15.2% |
| 归母净利润增长率 |
22.7% |
24.1% |
27.7% |
27.3% |
23.1% |
| 毛利率 |
22.1% |
22.4% |
23.7% |
24.8% |
25.9% |
| 净利率 |
8.7% |
9.2% |
9.9% |
10.5% |
11.2% |
| ROE |
14.8% |
16.4% |
18.0% |
19.5% |
20.0% |
资产负债表（单位：亿元）
| 项目 |
2018A |
2019A |
2020E |
2021E |
2022E |
| 流动资产 |
1.10 |
1.24 |
1.37 |
1.75 |
1.92 |
| 现金 |
0.40 |
0.33 |
0.36 |
0.58 |
0.66 |
| 应收票据及应收账款 |
0.21 |
0.28 |
0.30 |
0.39 |
0.41 |
| 其他应收款 |
0.08 |
0.08 |
0.10 |
0.11 |
0.13 |
| 预付账款 |
0.006 |
0.009 |
0.008 |
0.012 |
0.011 |
| 存货 |
0.001 |
0.013 |
0.015 |
0.016 |
0.017 |
| 其他流动资产 |
0.41 |
0.52 |
0.58 |
0.63 |
0.69 |
| 非流动资产 |
0.24 |
0.37 |
0.40 |
0.42 |
0.45 |
| 资产总计 |
1.34 |
1.61 |
1.77 |
2.18 |
2.37 |
负债和股东权益（单位：亿元）
| 项目 |
2018A |
2019A |
2020E |
2021E |
2022E |
| 流动负债 |
0.696 |
0.876 |
0.912 |
1.172 |
1.169 |
| 短期借款 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
| 应付票据及应付账款 |
0.146 |
0.192 |
0.200 |
0.264 |
0.262 |
| 其他流动负债 |
0.550 |
0.684 |
0.712 |
0.907 |
0.905 |
| 非流动负债 |
0 |
0.001 |
0.001 |
0.001 |
0.001 |
| 负债合计 |
0.696 |
0.877 |
0.913 |
1.172 |
1.169 |
| 少数股东权益 |
0.008 |
0.012 |
0.020 |
0.030 |
0.043 |
| 归属母公司股东权益 |
0.639 |
0.722 |
0.833 |
0.974 |
1.162 |
智慧化与数字化转型
- “守候菜篮子”计划：疫情期间推出，提升业主满意度与服务粘性。
- “悦嘉家”小程序：上线支付宝APP，整合物业缴费、入室及公共维修等功能，推动线上服务升级。
风险提示
- 宏观经济风险：居民可支配收入低迷，支付能力下降，影响行业收缴率。
- 行业盈利风险：人工成本上升，物管费提价困难，毛利空间受到压缩。
- 市场成长风险：竣工量低，项目转化周期延长，影响增长潜力。
- 企业运营风险：高管变动、收并购误判可能影响公司稳定性。
投资建议
- 评级：买入（维持）
- 理由：公司业绩稳健增长，智慧化转型成效显著，具备良好的成长性和盈利能力，估值合理，未来发展前景良好。
