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报告摘要

南都物业（603506.SH）投资评级总结

核心内容

南都物业（603506.SH）在2022年前三季度实现营业收入13.78亿元，同比增长 17.72%，归母净利润1.43亿元，同比增长 5.64%。尽管归母净利润率略有下降，但公司整体业绩仍保持稳定增长。

公司第三季度单季营业收入为4.81亿元，同比增长 18.39%，归母净利润为0.52亿元，同比增长 3.80%。新签项目数量和面积显著提升，前三季度共新签项目86个，签约面积达1072.80万平方米，同比增长 100.63%。此外，公司完成了对普惠物业和中大物业的收购并表，进一步扩大了其在物业管理领域的业务版图。

截至报告期末，公司总签约项目699个，累计签约面积达8389.85万平方米。公司在管面积结构持续优化，非住宅物业面积占比提升，表明其正积极推进全业态布局，增强在非住宅领域的竞争力。

主要观点

业绩增长因素：
- 营业收入上升，主要得益于业务拓展，如外部收购物管公司和新签项目。
- 公允价值变动收益显著增加，从75.21万元增至823.72万元。
- 管理费用率下降，从 7.78% 降至 7.30%。
业绩拖累因素：
- 毛利率下降，影响盈利能力。
- 财务费用率上升，增加了成本压力。

关键财务数据（2022.10.27）

项目	2021A（百万元）	2022E（百万元）	2023E（百万元）	2024E（百万元）
营业收入	1593	1851	2197	2662
归母净利润	163	193	229	274
EPS（元/股）	0.87	1.03	1.22	1.46
PE（倍）	13.84	11.65	9.82	8.22
PB（倍）	2.38	2.12	1.88	1.65
EV/EBITDA（倍）	6.50	5.05	3.34	1.76
EV/销售收入（倍）	0.98	0.68	0.46	0.24
PEG（倍）	0.77	0.62	0.53	0.42
ROE（%）	17.19	18.20	19.11	20.07

投资建议

评级：谨慎推荐
业绩支撑：公司物管业务拓展顺利，受疫情影响较小，未来增长可期。
盈利预测：
- 2022年预计营业收入18.51亿元，归母净利润1.93亿元，EPS为1.03元，对应PE为11.65倍。
- 2023年预计营业收入21.97亿元，归母净利润2.29亿元，EPS为1.22元，对应PE为9.82倍。
- 2024年预计营业收入26.62亿元，归母净利润2.74亿元，EPS为1.46元，对应PE为8.22倍。

风险提示

市场拓展进度存在不确定性。
人工成本对盈利能力影响存在不确定性。
疫情可能对物业收缴率产生不利影响。

业务结构优化

新签面积结构：
- 2022年上半年新签约面积中，住宅项目占比 40%，商写项目占比 21%，城市服务项目占比 39%。
存量面积结构：
- 2022年上半年末，存量面积中住宅项目占比 67%，商写项目占比 23%，城市服务项目占比 10%。
表明公司正在积极调整业务结构，提高非住宅业务比例，以增强多元化发展能力。

分析师信息

分析师：刘清海
SAC登记编号：S1340522080002
Email：liuqinghai@cnpsec.com

资料来源

Wind
公司公告
中邮证券研究所预测

投资评级标准

股票评级：
- 推荐：预期个股相对基准指数涨幅在 20%以上
- 谨慎推荐：预期个股相对基准指数涨幅在 10%与20%之间
- 中性：预期个股相对基准指数涨幅在 -10%与10%之间
- 回避：预期个股相对基准指数涨幅在 -10%以下
行业评级：
- 强于大市：预期行业相对基准指数涨幅在 10%以上
- 中性：预期行业相对基准指数涨幅在 -10%与10%之间
- 弱于大市：预期行业相对基准指数涨幅在 -10%以下
可转债评级：
- 推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在 10%以上
- 谨慎推荐：预期可转债相对基准指数涨幅在 5%与10%之间
- 中性：预期可转债相对基准指数涨幅在 -5%与5%之间
- 回避：预期可转债相对基准指数涨幅在 -5%以下