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南都物业（603506.SH）投资评级总结

核心内容

南都物业（603506.SH）于2022年中报披露了其上半年的经营情况，并受到中邮证券首次覆盖的投资评级。分析师刘清海对该公司进行了详细分析，认为其物管业务拓展顺利，财务表现稳健，未来业绩具备支撑，因此给予“谨慎推荐”评级。

主要观点

业绩表现

• 营业收入：2022年上半年实现8.97亿元，同比增长17.36%。
• 归母净利润：0.90亿元，同比增长6.73%。
• EPS：0.48元（上半年），0.28元（第二季度）。
• 盈利增长因素：
  1. 物管业务拓展，营业收入增长显著；
  2. 交易性金融资产公允价值变动损益增加；
  3. 实际所得税税率下降。

物管业务拓展

• 上半年新签项目61个，新签约面积781.3万平方米，同比增长100.63%。
• 收购普惠物业和中大物业公司，完成并表。
• 截至2022年上半年末，公司总签约项目696个，累计签约面积8306.87万平方米。
• 区域聚焦：长三角区域（江浙沪皖）占比达85%，较2021年底上升3个百分点。

在管面积结构优化

• 非住宅管理面积比例提升，上半年新签项目中住宅占比40%，商写项目占比21%，城市服务项目占比39%。
• 存量项目中住宅占比67%，商写项目23%，城市服务项目10%。
• 公司持续推进全业态布局，提升非住宅领域各细分业态的核心竞争力。

收入结构变化

• 资产管理服务收入：同比上升46.18%，主要得益于大悦商业的改进措施，包括退出亏损项目、采用委托运营模式、承接乌镇资产业务等。
• 增值业务收入：受疫情及楼市下行影响，物业增值服务收入同比下滑10.10%，非业主增值服务收入同比下滑20.16%。

关键信息

投资建议

• 预计2022-2024年营业收入分别为18.51亿元、21.97亿元、26.62亿元。
• 归母净利润预计分别为1.93亿元、2.29亿元、2.74亿元。
• EPS预计分别为1.03元、1.22元、1.46元。
• 对应PE分别为12.26倍、10.34倍、8.65倍。
• 公司物管业务拓展顺利，受疫情及楼市下行影响较小，未来业绩具备支撑，首次覆盖给予“谨慎推荐”评级。

财务摘要

风险提示

• 市场拓展进度存在不确定性；
• 人工成本对盈利能力的影响存在不确定性；
• 疫情对物业收缴率的影响存在不确定性。

投资评级标准

股票投资评级

• 推荐：预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数20%以上；
• 谨慎推荐：预计未来6个月内，股票涨幅高于沪深300指数10%-20%；
• 中性：预计未来6个月内，股票涨幅介于沪深300指数-10%—10%之间；
• 回避：预计未来6个月内，股票涨幅低于沪深300指数10%以上。

行业投资评级

• 强于大市：预计未来6个月内，行业指数涨幅高于沪深300指数5%以上；
• 中性：预计未来6个月内，行业指数涨幅介于沪深300指数-5%—5%之间；
• 弱于大市：预计未来6个月内，行业指数涨幅低于沪深300指数5%以上。

可转债投资评级

• 推荐：预计未来6个月内，可转债涨幅高于中信标普可转债指数10%以上；
• 谨慎推荐：预计未来6个月内，可转债涨幅高于中信标普可转债指数5%—10%；
• 中性：预计未来6个月内，可转债涨幅介于中信标普可转债指数-5%—5%之间；
• 回避：预计未来6个月内，可转债涨幅低于中信标普可转债指数5%以上。

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