20200703-天风证券-南山控股-002314.SZ-REITs推动价值重估_物流地产稳定增长_20页_1mb

报告摘要

南山控股（002314）总结

公司简介及业务结构

南山控股（002314.SZ）是一家综合性上市企业集团，主营业务涵盖高端物流园区开发运营及供应链服务、房地产开发、产城综合开发等。2019年，房地产业务占营收的69.3%，仓储物流业务占13.3%，制造业业务占15%，产城综合开发为培育性主业。公司于2015年通过重组成为以房地产开发销售为主业的公司，并于2018年成功吸并深基地B，成为国内首家物流地产A股上市公司。

股权结构与激励机制

公司大股东中国南山集团持股68.43%，通过直接及间接方式（南山房地产开发有限公司及赤晓企业有限公司）持有。公众持股占比为31.57%。2019年4月，公司实施首个股票期权激励计划，向管理层及骨干员工授予2610万股股票期权，占比约0.96%，旨在绑定核心管理层与公司长期利益，提升公司发展信心。

财务概况

公司2014年及2015年业绩波动较大，2016年起保持稳定。2019年营收达72.38亿元，同比增长2.6%。但归母净利润同比下降20.22%，主要由于营业成本增加。2019年毛利率为32.88%，净利率为6.59%，均较2018年有所下降。公司三费率（销售费用、管理费用、财务费用）有所上升，管理费用和财务费用分别增长1.2和1.3个百分点。仓储物流业务毛利率长期维持高位，2019年达56%。

地产主业发展

地产业务为公司主要业绩来源，2019年实现营收50.13亿元，占比70%，同比增长4.74%。毛利润16.75亿元，占比70.38%，同比下降8.5个百分点。毛利率为33.42%，同比下降9.5个百分点。2019年公司销售金额达79亿元，销售面积50.15万方，同比增长54.9%和61.8%。长三角为公司主要销售来源，占比52%，其次为中西部（长沙）占比30%。公司在手土地储备为107.62万方，新增地价总额56.45亿元，新增计容建面57.4万方，同比增长10.79%。未结土地储备为109.29万方，足够支撑2年销售。

仓储物流业务发展

仓储物流业务为公司战略性主业，2019年实现营收9.64亿元，同比增长28%。归母净利润为0.41亿元，同比下降42%，主要由于融资成本增加及新园区投入。公司拥有及管理63个智慧物流园区，运营仓储面积近340万平米，规划在建面积超300万平米。2020年计划实现可运营面积500万平米，较2019年增长47.06%。公司拟将明江宝湾及广州宝湾两个物流园进行资产证券化，预计增厚集团利润约7亿元，并为未来接入公募REITs提供契机。