2024-03-29-深交所-南山控股_2023年年度报告_223页_2mb

报告摘要

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司2023年年度报告总结

核心内容概述

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司（以下简称“公司”）2023年年度报告披露了公司在仓储物流、房地产开发及产城综合开发等主营业务方面的经营状况、财务表现以及行业发展趋势。报告指出，公司在面对经济下行压力与行业调整时，坚持“稳中求进”的工作总基调，优化业务结构，提升运营效率，并在多个领域取得积极进展。

主要观点

公司战略定位：公司以现代高端仓储物流为核心业务，以房地产开发为支撑，以产城综合开发为培育方向，致力于打造现代智慧物流和供应链生态圈。
行业趋势分析：
- 仓储物流：2023年物流行业呈现稳中有进的发展态势，全国社会物流总额同比增长5.2%。高标仓净吸纳量显著提升，但市场整体仍面临供过于求，空置率升至历史高位。
- 房地产开发：房地产市场延续低迷，但政策支持与市场调整推动行业逐步复苏。公司坚持“区域深耕、布局重点城市”的策略，聚焦核心城市，积极拓展优质项目。
- 产城综合开发：在“现代化产业体系”和“新质生产力”政策导向下，高技术制造业投资增长较快，为产业园区带来结构性机会。公司通过“募投建管退”的模式，提升资产运营效率。
财务表现：
- 公司2023年营业收入为120.57亿元，同比微降0.77%。
- 归属于上市公司股东的净利润为1.47亿元，同比下降78.41%。
- 经营活动产生的现金流量净额为57.01亿元，同比增长352.62%。
- 公司未派发现金红利、送红股或转增股本。

关键信息

一、公司基本信息

股票简称：南山控股
股票代码：002314
上市交易所：深圳证券交易所
公司名称：深圳市新南山控股（集团）股份有限公司
法定代表人：杨国林
注册地址：深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号南山开发集团赤湾总部大厦2501
办公地址：深圳市南山区招商街道赤湾社区赤湾六路8号赤湾总部大厦25-26楼
公司网址：www.xnskg.cn
电子信箱：nskg@xnskg.cn

二、主要会计数据和财务指标

项目	2023年（元）	2022年（调整后）（元）	2021年（调整后）（元）	本年比上年增减
营业收入	12,057,389,219.78	12,150,412,791.52	11,180,201,472.16	-0.77%
归属于上市公司股东的净利润	147,022,699.61	680,466,401.67	975,967,158.05	-78.41%
归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润	75,495,575.33	576,971,211.77	532,969,544.85	-86.92%
经营活动产生的现金流量净额	5,701,298,254.25	-2,256,885,585.84	3,012,097,750.97	352.62%
基本每股收益	0.05	0.25	0.36	-80.00%
加权平均净资产收益率	1.43%	6.87%	9.52%	-5.45%
总资产	72,808,100,394.55	69,341,734,806.44	71,246,208,902.79	5.00%
归属于上市公司股东的净资产	10,268,648,450.17	10,226,461,869.83	9,564,185,153.04	0.41%

三、非经常性损益项目

非流动性资产处置损益：7,760,440.40元
政府补助：44,792,307.11元
其他非经常性损益：71,527,124.28元
所得税影响额：-22,300,329.61元
少数股东权益影响额（税后）：-10,456,063.51元

四、分季度财务指标

季度	营业收入（元）	归属于上市公司股东的净利润（元）	归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润（元）	经营活动产生的现金流量净额（元）
第一季度	5,134,991,470.03	91,647,024.44	71,112,736.43	596,290,920.72
第二季度	2,766,872,311.25	-66,160,699.39	-90,900,784.43	2,185,471,172.95
第三季度	1,480,857,593.48	-5,339,481.14	-22,155,433.59	2,705,857,006.59
第四季度	2,674,667,845.02	126,875,855.70	117,439,056.92	213,679,153.99

五、业务发展情况

1. 仓储物流业务

营业收入：18,360万元，同比增长13.1%
经营净现金流：11,867万元，同比下降10.4%，剔除政府增值税留抵退税影响后上升30.37%
仓库使用率：整体平均使用率为89%，较2022年提升1.8个百分点
项目拓展：新增获取土地面积300余亩，新增签约管理输出项目，完善物流网络布局
项目工程进展：新增开工面积约98万平方米，新增竣工面积约60万平方米

2. 房地产开发业务

新增土地储备：2023年新增土地储备项目，总权益对价约45.6亿元
销售情况：全年累计实现全口径销售金额173.7亿元，权益销售金额121.3亿元
项目运营：多个项目出租率稳步提升，如苏州维乐城、长沙天池里等
融资情况：强化内生资金管控，优化债务结构，南山地产“三道红线”指标维持绿档

3. 产城综合开发业务

项目布局：聚焦主题产业园区和高标准厂房，推进“募投建管退”业务闭环
发展趋势：各地政府提高工业用地准入门槛，推动产业园区开发商提升运营能力
公募REITs：9只产业园区公募REITs上市，其中2只已完成扩募，4只进入上市最后阶段

4. 其他业务

制造业：包括集成房屋、船舶舾装、海洋工程设备等
石油后勤服务：为中国南海东部石油提供物流后勤服务

六、行业与市场分析

物流行业：2023年物流总额增长，高标仓净吸纳量提升，但市场供过于求，空置率上升
房地产行业：市场延续底部调整，但政策支持与现房销售模式改善市场信心
工业经济：结构性复苏，高技术制造业投资增长，为产业园区带来发展机遇

七、公司未来展望

新能源业务：公司积极布局屋顶分布式光伏，探索构建碳资产管理能力，推动零碳园区建设
业务转型：通过轻资产运营、合作开发等多元化模式，提升业务转型与高质量增长能力
资产证券化：持续推进物流基础设施公募REITs项目，提升资产效益与资本运作能力

总结

深圳市新南山控股（集团）股份有限公司在2023年面对复杂的经济环境，通过优化业务结构、提升运营效率、加强资产证券化等措施，稳步推进各项业务发展。尽管面临行业调整与市场压力，公司在仓储物流、房地产开发及产城综合开发等领域均取得积极进展，为未来持续发展奠定基础。公司将继续关注政策导向与市场变化，推动业务转型升级，实现高质量发展。

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