深度报告-20220217-西南证券-南山控股-002314.SZ-高端仓储物流标杆_布局光伏开启新增长_23页_2mb

高端仓储物流标杆，布局光伏开启新增长总结

核心内容

南山控股集团股份有限公司（简称“南山控股”）是一家以房地产开发、物流地产、产城综合开发为主的综合性企业集团，同时布局光伏业务，积极拓展新能源领域。公司通过定增方式收购中国核能科技，成为其第一大股东，借助其在新能源领域的经验，实现业务协同，推动光伏业务发展。公司拥有丰富的仓储物流资源，通过宝湾物流平台，形成全国布局，并积极发行类REITs以提升资产效益。此外，公司销售业绩持续增长，拿地速度稳健，为未来发展提供有力支撑。

主要观点

1. 定增布局光伏业务

   • 公司通过参与中国核能科技定向增发，获得其29.1%的股权，成为第一大股东，快速进入新能源领域。
   • 中国核能科技在光伏及风力电站管理方面经验丰富，总装机容量达520MW，年发电量超7亿度，可为公司提供业务协同与技术支持。
   • 公司自有屋顶资源可实现约0.9GW装机量，加上母公司南山集团等工商业屋顶资源，具备良好的光伏业务发展基础。

2. 高端仓储物流行业领先

   • 宝湾物流作为公司的核心物流平台，已在全国40余个经济热点城市布局69个高端物流园区，总面积达760万平方米。
   • 仓储出租率保持高位，达93.1%，表明市场认可度较高。
   • 通过发行类REITs，公司实现资产证券化，提升资产流动性与效益。

3. 销售与拿地稳步增长

   • 2021H1公司实现销售额67.2亿元，同比增长258.0%；权益销售额55.8亿元，同比增长197.0%。
   • 销售面积同比增长122.7%，土地储备面积达130万方，同比增长73.8%，显示出公司在重点区域的持续扩张能力。

4. 盈利预测与估值

   • 预计2021-2023年公司归母净利润分别为6.8/7.5/8.0亿元，增速分别为-47.8%/10.0%/7.4%。
   • 综合考虑开发、物流和光伏业务的分部估值，公司总市值预计为140.1亿元，对应每股5.17元，给予“买入”评级。

关键信息

• 公司发展历史：南山控股成立于1982年，历经多次战略调整，形成地产、物流、产城三大业务板块。
• 股权结构：大股东为中国南山开发集团，持股69.84%；第二大股东为普洛斯，持股6.10%。
• 业务结构：2021H1公司营业收入中，房地产占比68.6%，仓储物流占比17.1%，制造业占比11.0%，产城开发占比0.5%，其他业务占比2.7%。
• 市场表现：2021H1全国社会物流总额达150.9万亿元，同比增长15.7%，物流行业前景广阔。
• 财务数据：2021H1公司实现销售额67.2亿元，销售面积26.1万方；累计土储面积130万方，其中华中地区占比46.6%，华东地区38.5%。
• 投资与融资：公司通过多种融资方式，包括类REITs和公募REITs，加速资产证券化进程，提高资金使用效率。
• 盈利预测：公司预计2021-2023年归母净利润分别为6.8/7.5/8.0亿元，对应PE分别为16.0/14.5/13.5，估值合理。

风险提示

• 定增推进不及预期
• 销售及回款不及预期
• 物流仓储出租率不及预期

附表摘要

• 财务预测与估值：2021-2023年公司总市值分别为140.1亿元，对应每股5.17元，给予“买入”评级。
• 盈利预测：公司各业务板块收入及成本预测显示，业务增长与盈利能力保持稳定，但部分业务如房地产在2021年出现净利润下滑。
• 分部估值：采用PE和EV/EBITDA方法，分别对开发业务、物流仓储和光伏业务进行估值，综合估值为140.1亿元。

图表目录摘要

• 公司发展历程、股权结构、营收与利润增长趋势、仓储面积及出租率、销售额增长、合同负债增长、土储区域分布等图表均显示公司业务稳步发展，具备良好的增长潜力。

总结

南山控股通过多元化业务布局，尤其是在光伏和物流仓储领域的深入拓展，展现出强劲的增长势头。公司依托国有背景和丰富的资源，具备良好的市场竞争力和增长潜力。尽管面临一定的风险，但整体发展态势积极，具备较高的投资价值。