20220808-东兴证券-房地产第31周周报_二手房市场持续回暖_保交楼_措施加速落地_29页

房地产第31周周报总结

核心内容

本周房地产市场整体表现疲软，A股与H股地产板块均弱于大盘。新房销售跌幅收窄，二手房市场则持续回暖。政策层面，地方政府和金融机构正加速落实“稳定房地产市场”的方针，特别是“保交楼”措施的推进，有助于修复居民对新房交付的信心。然而，融资形势依然严峻，地产债与信托发行规模同比大幅下降。

市场行情

• A股地产指数：本周涨幅为-4.50%，上周为2.85%；A股大盘（万得全A）本周涨幅为-0.54%，上周为-0.28%。
• H股地产指数：本周涨幅为-3.46%，上周为0.25%；H股大盘（恒生指数）本周涨幅为0.23%，上周为-2.20%。
• 地产板块表现：A股与H股地产板块均表现弱于大盘，A股地产板块近12周累计涨幅为-9.45%，H股地产板块近12周累计涨幅为-16.42%。

行业基本面

新房销售

• 41城商品房累计销售面积同比：1.0%，较上月的-30%有所改善。
• 一线城市新房销售：本月累计同比18.4%，三四线城市为-4.4%。
• 去化周期：15城商品房去化周期为609天，较上月的648天有所下降，显示市场去化能力增强。

二手房销售

• 16城二手房成交面积同比：51.1%，较上月的0.6%大幅增长。
• 一线城市二手房销售：本月累计同比-0.5%，三四线城市为6.3%。
• 二线城市复苏明显：二手房销售同比显著增长，显示出市场需求的回暖。

土地市场

• 土地成交面积：100大中城市本年累计同比为-25.6%，较上周的-25.3%略有下降。
• 土地溢价率：本周为5.3%，上周为3.7%，显示市场对土地的热度有所回升。
• 土地成交总价：本年累计同比为-44.3%，较上周的-44.4%略有改善。

融资情况

• 境内地产债发行规模：本周累计同比为-59.9%，上月为-36.6%。
• 境外地产债发行规模：本周累计同比为-92.5%，上月为-28.7%。
• 房地产信托发行规模：本周累计同比为-100.0%，上月为-87.3%。
• 整体融资形势：地产债和信托发行规模同比大幅下降，显示行业融资环境依然严峻。

主要观点

1. 市场表现：本周A股与H股地产板块均表现弱于大盘，反映出市场对房地产行业的信心仍不足。
2. 新房市场：新房销售跌幅收窄，但整体仍处于低迷状态，特别是三四线城市。
3. 二手房市场：二手房销售持续回暖，特别是二线城市，显示出市场需求的复苏。
4. 政策支持：地方政府和金融机构正在加速落实“保交楼”和房地产纾困政策，有助于稳定市场信心。
5. 融资困境：地产债和信托发行规模同比大幅下降，显示行业融资压力依然存在。

关键信息

• 政策支持：郑州设立首个地方性地产纾困基金，规模暂定为100亿元，显示政策支持正在加强。
• 市场信心：随着纾困措施的落地，居民对新房市场的信心有望逐步修复。
• 行业趋势：在政策支持和市场需求复苏的背景下，地方国企和央企有望在行业出清过程中实现赶超。
• 投资推荐：推荐具有全国化和综合化发展能力的高信用央企如保利发展，以及扎根高能级区域的地方国企如越秀地产。

投资策略

1. 推荐央企：如保利发展，具有较强的信用优势和拿地推盘能力，有望在需求回暖时抢占先机。
2. 关注地方国企：如越秀地产，深耕高能级区域，具备业绩稳定性和未来成长性，有望在行业出清中实现赶超。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响市场信心和行业复苏进程。
• 盈利能力下滑：房地产行业整体盈利能力可能继续受到压力。
• 销售不及预期：市场需求复苏不及预期可能影响企业业绩。

分析师信息

• 分析师：陈刚
• 学历背景：清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科
• 工作单位：东兴证券研究所
• 联系方式：电话：010-66554028；邮箱：chen_gang@dxzq.net.cn；执业证书编号：S1480521080001