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中国金茂（817.HK）2020年销售与财务分析总结

核心内容概览

中国金茂在2020年实现了强劲的销售增长，尽管受到房地产市场调控政策的影响，公司仍保持较高的市场排名。同时，公司因一次性计提资产减值而对核心净利润产生负面影响，但该计提有助于未来的轻资产运营。在融资环境趋严的背景下，金茂凭借央企背景、庞大的土储规模及城市运营资源，仍被看好其中长期发展潜力。

主要观点

• 销售增长显著：2020年全年销售额达到2311亿元，同比增长43.7%；权益销售额为1544亿元，同比增长39.1%。销售面积同比增长50.9%至1129万平米。
• 排名进步：按全口径销售额计算，金茂2020年位列全国第15位；按权益销售额计算，位列全国第14位，较2019年提升6位。
• 盈利能力承压：2020年核心净利同比下降40%-50%，但剔除减值因素后，物业交付结算收入同比增长约40%-50%。
• 财务结构稳健：截至2020年6月，金茂总资产约3901亿元，总债务约2980亿元，现金短债比为83%，净杠杆率76.6%，均低于行业监管标准。
• 维持买入评级：基于其央企背景、土储资源及城市运营潜力，尽管短期受到政策影响，但公司仍被看好中长期发展，目标价调整为每股6.0港元。

关键信息

销售表现

• 2020年全年销售额：2311亿元，同比增长43.7%。
• 权益销售额：1544亿元，同比增长39.1%。
• 销售面积：1129万平米，同比增长50.9%。
• 权益比率：约69%，与2019年持平。

财务状况

• 资产负债结构：
  • 总资产：3695.45亿元（2020E）。
  • 总债务：2812.99亿元（2020E）。
  • 现金：367.75亿元（2020E）。
  • 一年内到期有息负债：337亿元。
  • 净债务：705亿元。
  • 净杠杆率：76.6%。
• 现金流情况：
  • 经营活动现金流：18604亿元（2020E）。
  • 投资活动现金流：-6741亿元（2020E）。
  • 筹资活动现金流：7718亿元（2020E）。
  • 年终现金：367.75亿元（2020E）。

一次性计提影响

• 公司因房地产市场调控导致项目售价不及预期，需计提发展中物业及减值持作出售物业。
• 2020年核心净利预计为32.79亿元，较2019年下降约43.5%。
• 折扣计提金额约40亿元，一次性计提有助于减轻未来财务负担。

投资评级与预测

• 投资评级：买入。
• 目标价格：6.0港元（2021年2月16日现价为3.18港元）。
• 净利预测（2020-2022年）：
  • 2020年：32.79亿元（-54.2%）。
  • 2021年：76.05亿元（-11.9%）。
  • 2022年：95.49亿元（-11.7%）。
• 核心每股收益（2020E）：0.256元。
• 核心净利润率：5.0%（2020E）。
• 股息收益率：2020E为7.8%，2022E预计为11.0%。

风险提示

• 房地产调控政策持续影响销售表现。
• 经济下行压力可能对行业造成不利影响。

公司优势

• 土储资源丰富：70%的土储位于一、二线城市，具备较强市场竞争力。
• 城市运营资源：已锁定多项城市运营资源，增强长期发展潜力。
• 央企背景：在融资新规和银行限贷环境下，享有政策优势。
• 「两化合并」：获得中国化工集团的土地资源，进一步拓展业务基础。

附表数据摘要

合并损益表（2018-2022E）

财务比率（2018-2022E）

总结

中国金茂在2020年展现出强劲的销售增长，尽管受调控政策影响，核心净利有所下滑，但公司通过一次性计提资产减值，为未来轻资产运营奠定基础。在融资环境收紧的背景下，其央企背景和丰富的土储资源使其具备竞争优势。尽管面临短期压力，公司仍被看好中长期发展，维持买入评级。