20161222-莫尼塔投资-房地产_房地产市场的_麻烦终结者_11页_663kb

中国房地产市场分析总结（钟正生，2016年12月22日）

核心内容

钟正生在2016年上海金融与法律研究院年会上，从三个维度分析了中国房地产市场的发展现状与未来趋势，提出了对房价上涨的深层次理解以及调控思路。

第一个维度：房地产市场的脆弱性并不高

主要观点

• 购买力与杠杆率：中国家庭的房贷水平和还款压力相对较低，房贷久期仅约8年，远低于美国的29年。因此，家庭杠杆率并未达到高风险水平。
• 房地产对经济的影响：房地产市场的动荡将对中国经济和金融产生巨大冲击，但当前按揭贷款不良率低，仍属于银行优质资产。
• 金融衍生品的影响：美国房地产危机的严重性源于复杂的金融衍生品链条，而中国房地产的金融衍生程度较低，因此脆弱性相对可控。
• 政策预期的作用：如果市场预期房地产存在风险，政府不会轻易收紧货币政策。当前房地产市场被过度关注，但政策反应滞后，尚未形成系统性风险。

关键信息

• 房价上涨部分源于投资需求，而非单纯的基本面因素。
• 土地供应紧缩是房价快速上涨的重要原因，尤其是上海，土地储备达2000平方公里，但2015年仅供应5平方公里。
• 区域差异显著：房价上涨最快的城市，往往是土地供应最紧的城市。
• 政府在房地产市场中扮演“庄家”角色，土地财政占地方政府收入的37%以上，调控难度大。

第二个维度：未来房地产市场将呈现“量缩价涨”格局

主要观点

• 销售量将下滑：房地产销售与人口周期相关，2013年已过人口红利拐点，未来销售量将逐步下降。
• 价格仍可能上涨：由于低利率环境和资产荒，房地产价格仍可能在短期内继续上涨。
• 纽约与北京的房价对比：纽约房价在利率正常时触顶，而北京由于政府拿地成本较高，房价可能需要涨至4万美元才能触顶。
• 政策调控的滞后性：2013年“国五条”出台后，房地产销售迅速降温，但房价仍持续上涨，说明政策调控存在滞后。

关键信息

• 房价上涨不是单一因素驱动，而是金融、政策、土地供应等多重因素共同作用的结果。
• 房价拐点预计出现在2017年下半年，且一线城市房价上涨周期可能更长。
• 2013年房地产调控后，房价仍持续上涨，说明政策效果有限，市场自我调节能力不足。

第三个维度：房地产调控的路径与挑战

主要观点

• 调控思路：应采取“稳货币+紧监管”的组合策略，避免货币过度收紧引发系统性风险。
• 资本管制的制约：当前资本项目管制仍存在，无法有效引导资金流向海外。
• 土地供应的调控潜力：最有效的调控方式是加快土地供应，但地方政府受土地财政依赖，短期内难以改变。
• 财政与增长模式问题：房价问题本质上是财政体制与增长模式的问题，需从深层次改革入手。

关键信息

• 房地产调控需要中央与地方财政体制的重构，但短期内难以实现。
• 房地产税是调控工具之一，但需与其他政策配合。
• 资产荒背景下，房地产成为资金的“避风港”，尤其在负利率环境下，实物资产更具吸引力。
• 房价上涨对实体经济有抑制效应，金融市场的高收益分流了民间投资，导致实业投资意愿下降。

问答环节要点

(1) 房价上涨是否理性

• 钟正生认为当前房价上涨不完全理性，但短期内难以调控。
• 建议通过财政体制调整和土地供应改革来解决根本问题。

(2) 房价上涨对投资者的影响

• 一线城市房价上涨具有长期支撑，但需注意杠杆风险。
• 房价上涨具有传染效应，但主要影响集中在人口净流入地区。
• 投资者应关注资金链与现金流，避免过度依赖杠杆。

(3) 高房价与实体经济的关系

• 高房价缺乏实体经济支撑，但部分区域仍因产业集聚和人才流入保持房价坚挺。
• 民间投资因金融市场高收益而分流，导致实业投资意愿下降。

总结

钟正生认为，中国房地产市场的上涨是多重因素共同作用的结果，包括土地供应紧张、低利率环境、资产荒和政府调控的滞后性。短期内，房价可能继续上涨，尤其是一线城市。调控应从财政体制和土地政策入手，但需时间。房价问题不仅是经济问题，更是社会与制度问题，需系统性改革才能解决。