中国房地产市场报告_2021年第三季度_12页_930kb

2021年第三季度商业地产市场总结

核心内容概述

2021年第三季度，中国商业地产市场整体呈现积极态势，租赁需求创新高，市场进入新增长周期。写字楼、零售物业和仓储物流三大板块均表现出不同程度的复苏，物业投资信心增强，大宗交易市场保持稳定。

主要观点与关键信息

写字楼市场

• 新增供应：全国写字楼市场新增供应147万平方米，其中80%位于一线城市。
• 净吸纳量：全国净吸纳量为203万平方米，与上季度基本持平，一线城市贡献73%。
• 空置率：全国写字楼空置率环比下降0.8个百分点至21.4%。
• 租金：全国写字楼平均租金环比下跌0.02%，年度同比下跌1.1%。
• 区域表现：
  • 北京、深圳、上海、广州净吸纳量均创历史新高。
  • 杭州、成都等科创型城市成为二线城市去化主力。
  • 科技新媒体、金融业及专业服务业为租赁需求主力，分别贡献30%、25%及10%。
• 趋势：租金跌幅连续五个季度收窄，部分城市租金回升。

零售物业市场

• 新增供应：全国零售物业新增供应317万平方米，整体开业率达92%。
• 净吸纳量：净吸纳量接近300万平方米，为2019年以来最高。
• 空置率：全国零售物业空置率环比下降0.2个百分点至7.6%。
• 租金：全国购物中心首层租金连续第三个季度小幅上涨，环比和同比分别上升0.3%和0.9%。
• 业态趋势：
  • 餐饮和服饰零售仍是主力，其中咖啡茶饮增速最快。
  • 体验式业态如剧本杀和家庭娱乐中心表现积极，吸引Z世代和年轻家庭。
  • 绿色健康空间成为新项目设计亮点，推动商场运营升级。

仓储物流市场

• 净吸纳量：全国16个城市净吸纳量达209万平方米，创历史新高，环比增长60%，同比增长67%。
• 空置率：空置率环比下降0.9个百分点至13.2%，为疫情以来新低。
• 租金：全国仓储物流租金同比上涨0.6%，部分城市涨幅显著。
• 驱动因素：
  • 双十一电商购物节临近，带动短租需求。
  • 华东、华西制造业及华南跨境电商需求增长显著。
  • 重庆、广州因双十一和出口增长表现突出。

物业投资市场

• 交易总额：三季度大宗交易市场录得460.3亿元，同比微升3.6%，与2019年三季度持平。
• 买家类型：一般企业、地产基金和开发商（外资和物流地产为主）为交易主力，外资占比32%。
• 区域分布：
  • 一线城市交易额占比74%，上海交易额达218.7亿元，创一年新高。
  • 二线城市的优质产业地产资产因公募REITs发展而流动性提升。
• 交易亮点：
  • 工业物流交易额达89.8亿元，创历史新高，外资占比56%。
  • 数据中心交易额76.9亿元，连续三年增长，投资者意向达57%。
  • 代表交易包括普洛斯收购松江互联网数据中心，以及多个写字楼项目成交。

市场展望

写字楼

• 全年预测：预计全年净吸纳量达730万平方米，四季度有望维持180万平方米的净吸纳量。
• 租金趋势：租金面临竞争压力，但大幅下调可能性小，四季度租金将保持稳定，部分城市如杭州、苏州、成都或有上涨。

零售物业

• 全年预测：预计全年净吸纳量达800万平方米，年底空置率将低于10%。
• 租金趋势：四季度租金将继续小幅增长，一线及二线核心城市带动全国趋势。

仓储物流

• 全年预测：四季度预计新增供应430万平方米，短暂推高空置率，但高标仓供不应求状况将缓解。
• 租金趋势：租金将保持稳健增长，一线城市供应增加有助于缓解紧张局面。

物业投资

• 全年预测：预计全年交易额将突破2,500亿元，同比增长超20%。
• 资本化率：商办物业资本化率保持平稳，物流地产仍有下行空间。

宏观经济背景

• 经济增速：2021年前三季度中国经济同比增长9.8%，第三季度增长4.9%，呈现“前高后低”走势。
• 消费韧性：消费市场持续恢复，前三季度社会消费品零售总额同比增长16.4%，线上消费增长15.2%。
• 出口增长：前三季度出口额增长22.7%，机电产品出口增长23%，占出口总额的58.8%。
• 政策支持：国家加快培育国际消费中心城市，鼓励首店经济，多地提供租金和装修补贴。

附注：研究团队信息

• 中国区研究部：
  • 谢晨（负责人）
  • 胡乐毅（董事）
  • 胡优优（副董事）
  • 洪晖（高级经理）
  • 吴祎仪（高级分析师）
• 亚太区研究部：
  • Henry Chin, Ph.D.（负责人）
  • Ada Choi, CFA（零售及物流研究负责人）
  • Jonathan Hills（高级董事）
  • Cynthia Chan（办公室专家）
  • Liz Hung（零售及物流专家）
  • Leo Chung, CFA（资本市场专家）

免责声明

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