2018年6月全国土地市场月报_23页-2mb

报告摘要

全国土地市场月报（2018年6月刊）总结

核心内容概述

2018年5月，全国土地市场呈现分化态势，成交量整体上升，但价格走势不一。一线城市土地成交量和楼面均价大幅回落，二线城市表现相对平稳，三四线城市则保持高热度，成交量和楼面均价均显著上升。政策调控对土地市场产生深远影响，尤其在一线城市，租赁住房、共有产权房等政策推动了土地供应结构的调整，抑制了地价上涨。而三四线城市因城镇化和棚改政策的推动，土地需求增加，溢价率居高不下，但需警惕泡沫风险。

主要观点与关键信息

一、土地市场总体情况

全国土地成交量：5月全国330个城市共成交土地5517幅，环比上涨20.14%，成交量上涨11.78%，达17897万平米，同比上涨37.92%。
住宅用地：成交1895幅，面积6208万平米，环比上涨20.70%，同比上涨67.48%。
商办用地：成交961幅，面积1814万平米，环比持平，同比上涨18.92%。
楼面均价：全国楼面均价1427元/平米，环比持平，同比上涨11.28%。其中，住宅楼面均价2593元/平米，环比微跌1.59%，同比上涨5.97%；商办楼面均价1355元/平米，环比下跌17.45%，同比上涨4.19%。

二、分线城市土地成交情况

1. 一线城市

土地成交：5月成交土地32幅，面积109万平米，环比下跌近五成，同比下跌23%。
住宅用地：成交4幅，面积14万平米，环比下跌72%，同比下跌超50%；楼面均价12131元/平米，环比和同比均下跌15%和27%。
商办用地：成交4幅，面积9万平米，环比和同比分别下跌64%和78%；楼面均价6684元/平米，环比下跌42%，同比下跌51%。
趋势：一线城市土地市场趋于理性，零溢价成为常态，政策调控效果显著。

2. 二线城市

土地成交：5月成交土地909幅，面积3754万平米，环比上涨4%，同比上涨52%。
住宅用地：成交287幅，面积1306万平米，环比下跌7%，同比上涨116%；楼面均价4744元/平米，环比上涨9%，同比下跌2%。
商办用地：成交156幅，面积436万平米，环比上涨18%，同比上涨125%；楼面均价2580元/平米，环比上涨39%，同比上涨38%。
趋势：二线城市土地市场热度不减，部分城市楼面价和溢价率创新高，如杭州空港地块楼面价达5.5万元/平米，溢价率高达82.94%。

3. 三四线城市

土地成交：5月成交土地4576幅，面积14034万平米，环比和同比分别上涨15%和35%。
住宅用地：成交1604幅，面积4888万平米，环比和同比分别上涨32%和59%；楼面均价2022元/平米，环比和同比均上涨11%。
商办用地：成交801幅，面积1369万平米，环比下跌3%，同比上涨6%；楼面均价1674元/平米，环比下跌34%，同比上涨7%。
趋势：三四线城市土地市场持续火热，但需警惕过热泡沫，部分城市溢价率超200%。

土地楼面地价走势

全国住宅楼面均价：2593元/平米，环比下跌2%，同比上涨6%。
一线城市：楼面均价12131元/平米，环比和同比分别下跌15%和27%，为自2016年4月以来新低。
二线城市：楼面均价4744元/平米，环比上涨9%，同比下跌2%。
三四线城市：楼面均价2022元/平米，环比和同比均上涨11%，再创新高。

土地溢价率走势

全国住宅用地溢价率：整体保持在35%左右，一线城市零溢价，三四线城市高溢价。
全国商办用地溢价率：一线城市零溢价，二线城市达48%，三四线城市为15%。
趋势：一线城市溢价率持续低迷，二线城市因政策利好和人口流入溢价率冲高，三四线城市溢价率有所回落。

排行榜

1. 全国各类用地成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	溢价率
1	杭州市	武林天水单元XC0105-05A地块	商业商务兼容用地	1073095	118.51
2	杭州市	市北西单元兴议村C-21地块	居住用地	564163	49.98
3	南京市	玄武区红山街道恒嘉路以西A地块	商办混合用地	408000	0
4	佛山市	顺德区陈村镇横五路以北地块	商业、住宿、商务兼容用地	400000	385.27
5	南京市	玄武区红山街道恒嘉路以西B地块	商住混合用地	342000	0
6	常州市	龙城大道东侧地块	其他普通商品住房用地	333000	42.92
7	佛山市	禅城区季华路北侧地块	商业商务兼容用地	325900	37.98
8	厦门市	海沧区新阳东片区地块	住宅、商服	291000	0.34
9	南京市	雨花台区西善桥街道地块	居住用地、基层社区中心	282000	43.15
10	徐州市	和平路北地块	其他普通商品住房用地	274070	16.79

2. 全国各类用地成交楼面地价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	楼面地价（元/平米）	溢价率
1	杭州市	武林天水单元XC0105-05A地块	商业商务兼容用地	55285	118.51
2	宁波市	宁波杭州湾新区地块	批发零售用地	36005	149.32
3	上海市	嘉定区江桥镇北社区K2-01地块	居住用地	30500	0
4	杭州市	未来科技城136号地块	住宅用地	26993	49.96
5	杭州市	市北西单元兴议村C-21地块	居住用地	25796	49.98
6	青岛市	市北区敦化路1号地块	街巷用地	22752	414.76
7	泉州市	蚶江镇洪窟村地块	批发零售用地	21096	171.43
8	绵阳市	安州区界牌镇地块	批发零售用地	19250	381.25
9	杭州市	临平新城核心区A-3-07地块	二类居住用地	18380	36.15
10	-	-	-	-	-

3. 全国住宅用地溢价率TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	溢价率
1	潍坊市	文化路东段南侧地块	中低价位普通商品住房用地	562.1
2	安庆市	经济开发区梅河路地块	其他普通商品住房用地	373.92
3	平顶山市	广成东路以南地块	其他普通商品住房用地	361.5
4	防城港市	防城区河西新区地块	其他普通商品住房用地	334.29
5	眉山市	瓦屋山镇永盛村地块	其他普通商品住房用地	331.58
6	普洱市	刀官寨立交桥旁地块	其他普通商品住房用地	308.37
7	广元市	东坝办事处雪峰片区地块	其他普通商品住房用地	306.99
8	广安市	枣山园区广高路地块	其他普通商品住房用地	304.35
9	郴州市	五岭阁公园茶园路北侧地块	其他普通商品住房用地	299.24
10	开封市	科教大道东侧地块	其他普通商品住房用地	284.73

4. 全国商办用地成交总价TOP10

排名	城市	宗地名称	规划用途	成交总价（万元）	溢价率
1	杭州市	武林天水单元XC0105-05A地块	商业商务兼容用地	194101	118.51
2	防城港市	赤港城区北部湾大道西侧地块	批发零售用地	465860	250.85
3	郑州市	龙湖中环北路地块	商务与商业兼容用地	203084	0
4	嘉兴市	平湖市当湖街道地块	住宿餐饮用地	225185	10.51
5	大理州	大理镇影视城地块	其他商服用地	150052	0
6	上海市	青浦区徐泾镇地块	商办用地	81398	0
7	广安市	龙湖大道上段地块	其他商服用地	165100	136
8	镇江市	赤岗路东侧地块	其他商服用地	130696	0.77
9	上海市	闵行区梅陇社区地块	商业用地	42584	0
10	黔南州	都匀市斗篷山路西侧地块	其他商服用地	253565	0.12

总结

2018年5月，全国土地市场呈现分化趋势，一线城市成交量和楼面均价下滑，二线城市保持热度，三四线城市表现强势。政策调控对一线城市影响显著，推动土地供应结构优化，抑制地价上涨。二线城市因经济基础和政策支持，土地市场依旧活跃，部分城市溢价率和楼面价创新高。三四线城市则因城镇化和棚改推动，土地需求旺盛，但需警惕泡沫风险。整体来看，土地市场呈现“量升价稳”的趋势，房企策略逐渐向三四线城市倾斜。

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