2018年5月全国土地市场月报_25页-2mb

全国土地市场月报（2018年5月刊）总结

一、核心内容概览

2018年4月，全国330个城市土地成交量价环比均上扬，显示出土地市场的活跃度。整体来看，土地市场呈现出分化趋势，一线城市和部分二线城市因政策调控及市场供需变化，成交量与楼面地价有所回落，而三四线城市则保持较快增长。此外，随着政策对租赁住房用地的支持，土地市场正逐步向“租购并举”转型。

二、土地成交情况分析

1. 土地总体成交情况

• 成交量与价：全国330个城市共成交土地4344幅，面积15022万平米，环比上涨56%，同比上涨108%。
• 住宅用地：成交1423幅，面积4956万平米，环比下跌34%，同比上涨38%。
• 商办用地：成交832幅，面积1605万平米，环比下跌28%，同比下跌6%。
• 楼面均价：全国平均楼面价1495元/平米，环比、同比分别上涨19%和8%。其中住宅用地楼面均价为4956元/平米，环比微跌1%，同比上涨10%；商办用地楼面均价为1638元/平米，环比下跌20%，同比下跌6%。

2. 住宅用地成交情况

（1）一线城市

• 成交量：4月成交8幅，面积51万平米，环比连续5个月下跌，同比下跌超50%。
• 楼面均价：14208元/平米，环比上涨267%，同比下跌33%。
• 热点城市：广州、上海、北京成交面积和楼面价均较高，其中上海楼面均价最高为17570元/平米，北京为16776元/平米。
• 流拍情况：4月一线城市流拍地块主要集中在限价房项目，如北京房山区两宗地。

（2）二线城市

• 成交量：4月成交258幅，面积1352万平米，环比下跌13%，同比上涨87%。
• 楼面均价：4513元/平米，环比上涨17%，同比下跌21%。
• 热点城市：宁波、杭州、福州、无锡楼面均价超过万元/平米，其中杭州景芳三堡单元JG1202-40地块楼面价高达43929元/平米。
• 流拍情况：4月二线城市流拍17幅宅地，主要集中在省会城市和准一线城市，如天津、成都、合肥、杭州、西安。

（3）三四线城市

• 成交量与价：4月成交1157幅，面积3552万平米，同比上涨29%，环比下跌40%。楼面均价为1894元/平米，环比上涨17%，同比上涨36%。
• 热点城市：普洱市、绵阳市、邢台市为成交幅数前三，阜阳市、达州市、南通市为成交面积前三。
• 溢价情况：20个三四线城市溢价率超过100%，其中抚州市钟岭大道以南地块溢价高达560%，楼面价由417元/平米飙升至2752元/平米。

三、土地楼面地价走势

• 住宅用地：一线城市楼面价4606元/平米，环比上涨39%，同比下跌59%；二线城市楼面价2480元/平米，环比上涨17%，同比下滑4个百分点；三四线城市楼面价1081元/平米，环比上涨7%，同比上涨51%。
• 商办用地：一线城市楼面价11507元/平米，环比上涨64%，同比下跌27%；二线城市楼面价1991元/平米，环比下跌7%，同比上涨31%；三四线城市楼面价1351元/平米，环比上涨22%，同比上涨117%。

四、土地溢价率走势

• 住宅用地：一线城市溢价率6.87%，环比下降6个百分点，同比下滑2个百分点；二线城市溢价率18.54%，环比上升5个百分点，同比下滑20个百分点；三四线城市溢价率35.43%，连续9个月保持在35%左右。
• 商办用地：一线城市溢价率7.02%，环比下滑2个百分点，同比下降2个百分点；二线城市溢价率6.95%，环比上升5个百分点，同比下滑20个百分点；三四线城市溢价率12.48%，环比下滑5个百分点，同比上升5个百分点。

五、排行榜

（一）成交总价TOP10

1. 广州市：增城区荔城街三联村地块，成交总价499500万元，楼面价12489元/平米，溢价0.6%。
2. 天津市：西青区中北镇地块，成交总价374000万元，楼面价12528元/平米，溢价10%。
3. 杭州市：景芳三堡单元JG1202-40地块，成交总价354623万元，楼面价43929元/平米，溢价49.87%。
4. 重庆市：悦来组团地块，成交总价350000万元，楼面价9114元/平米，溢价30.21%。
5. 杭州市：牛田单元R21-04地块，成交总价334281万元，楼面价28866元/平米，溢价47.08%。
6. 北京市：延庆区世园会二期地块，成交总价332000万元，楼面价16776元/平米，溢价9.72%。
7. 福州市：晋安区新店镇地块，成交总价331200万元，楼面价14280元/平米，溢价0%。
8. 青岛市：崂山区地块，成交总价326457万元，楼面价6746元/平米，溢价0%。
9. 广州市：增城区荔城街地块，成交总价321800万元，楼面价12570元/平米，溢价1.26%。
10. 绍兴市：上虞区地块，成交总价317167万元，楼面价10510元/平米，溢价23.65%。

（二）楼面地价TOP10

1. 杭州市：景芳三堡单元JG1202-40地块，楼面价43929元/平米，溢价49.87%。
2. 上海市：宝山区康家村地块，楼面价30194元/平米，溢价0%。
3. 杭州市：牛田单元R21-04地块，楼面价28866元/平米，溢价47.08%。
4. 厦门市：集美区诚毅西路地块，楼面价27977元/平米，溢价21.61%。
5. 南通市：开发区地块，楼面价26500元/平米，溢价0%。
6. 厦门市：杏林北二路地块，楼面价26313元/平米，溢价15.66%。
7. 杭州市：九堡中心单元JG1701-R21-02地块，楼面价25720元/平米，溢价38.82%。
8. 天津市：南开区地块，楼面价25416元/平米，溢价0%。
9. 苏州市：姑苏区地块，楼面价21000元/平米，溢价0%。
10. 宁波市：高新区地块，楼面价20750元/平米，溢价42.12%。

（三）住宅用地溢价率TOP10

1. 抚州市：钟岭大道以南地块，溢价559.73%。
2. 汕尾市：海丰县地块，溢价541.2%。
3. 河源市：柏埔河南路地块，溢价448.74%。
4. 台州市：太平街道地块，溢价310.18%。
5. 合肥市：长丰县地块，溢价308.52%。
6. 许昌市：魏武大道西侧地块，溢价305.51%。
7. 遂宁市：龙凤新城地块，溢价288.75%。
8. 揭阳市：揭神路西侧地块，溢价278.26%。
9. 盐城市：响水灌河五路地块，溢价225.24%。
10. 衡阳市：万达广场以北地块，溢价210.28%。

（四）商办用地成交总价TOP10

1. 徐州市：昆仑大道地块，成交总价1521830万元，楼面价1333元/平米，溢价0%。
2. 广州市：天河区金融城地块，成交总价100764万元，楼面价16304元/平米，溢价0%。
3. 常州市：金坛大道地块，成交总价276764万元，楼面价5467元/平米，溢价0.13%。
4. 丽水市：路湾村地块，成交总价185424万元，楼面价7353元/平米，溢价36.35%。
5. 上海市：闵行区地块，成交总价99155万元，楼面价12818元/平米，溢价0%。
6. 昆明市：官渡区地块，成交总价414543万元，楼面价2700元/平米，溢价0%。
7. 福州市：台江区地块，成交总价146106万元，楼面价6536元/平米，溢价0%。
8. 福州市：台江区地块，成交总价123479万元，楼面价6973元/平米，溢价0%。
9. 深圳市：罗湖区地块，成交总价68590万元，楼面价11984元/平米，溢价0%。
10. 泰州市：医药高新区地块，成交总价54572万元，楼面价14055元/平米，溢价0.79%。

六、关键信息总结

• 一线城市土地市场受到政策调控影响，成交量与楼面价均呈下降趋势。
• 二线城市在政策调控下，市场趋于平稳，部分城市如杭州、宁波出现高溢价地块。
• 三四线城市因城镇化和棚改推动，土地市场热度持续，楼面价和成交量均呈上升趋势，但涨幅有所放缓。
• 2018年土地市场整体成交量同比大幅上涨，但楼面价涨幅有限，市场趋于理性。
• 房企开始调整策略，关注利润率而非扩张速度，三四线城市仍是重点布局区域。
• 政策对租赁住房用地的支持，使部分城市出现租赁用地成交热潮，推动“租购并举”政策落地。