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房地产市场调研及数据周报（2014/12/05-2014/12/11）总结

核心内容概述

本期房地产市场周报显示，2014年12月5日至12月11日期间，房地产市场出现缓慢回暖迹象，销售数据环比上升，去化周期有所下降，土地市场表现相对稳定。分析师看好区域热点带来的投资机会，建议投资者关注自贸区推广、京津冀一体化及园区转型等政策驱动的板块。

主要观点

• 一手房销售：整体销售情况环比略有回升，同比增长显著，部分城市表现突出。
• 二手房销售：成交量环比稳中有升，累计同比降幅持续收窄。
• 库存情况：住宅可售套数环比微增，去化周期下降，表明市场去化能力有所增强。
• 土地市场：全国土地溢价率保持稳定，住宅用地溢价率略高，但同比大幅下降。
• 投资建议：维持地产行业处于“降息周期、销售恢复期和政策边界突破期”三期叠加阶段的看法，推荐关注龙头房企及区域热点城市。

关键信息

一手房成交情况

• 合计：本周一手房成交65,857套，环比上升2.4%，同比增长17.3%；累计同比下降9.6%。
• 一线城市：合计成交10,836套，环比上升2.1%，同比增长23.6%；累计同比下降18.1%。
• 二线城市：合计成交38,288套，环比上升6.6%，同比增长21.6%；累计同比下降9.6%。
• 三线城市：合计成交16,733套，环比下降5.9%，同比增长5.4%；累计同比下降4.6%。
• 重点城市：
  • 北京：成交3,432套，环比上升34.9%，同比增长19.5%。
  • 上海：成交3,698套，环比下降16.6%，同比增长6.9%。
  • 广州：成交1,792套，环比下降4.4%，同比增长82.1%。
  • 深圳：成交1,914套，环比上升8.9%，同比增长31.7%。
  • 石家庄：成交1,386套，环比上升35.5%，同比增长106.3%。
  • 济南：成交3,408套，环比上升18.9%，同比增长108.1%。
  • 武汉：成交4,257套，环比下降2.7%，同比增长36.2%。
  • 长沙：成交2,201套，环比上升0.7%，同比增长26.3%。
  • 成都：成交2,158套，环比上升7.3%，同比增长7.7%。
  • 长春：成交1,854套，环比上升22.1%，同比增长13.3%。
  • 贵阳：成交1,169套，环比上升16.7%，同比增长35.0%。
  • 昆明：成交5,153套，环比上升53.7%，同比增长44.6%。
  • 南昌：成交941套，环比下降39.3%，同比增长89.0%。
  • 南宁：成交2,181套，环比上升77.6%，同比增长43.6%。
  • 兰州：成交754套，环比上升4.0%，同比增长7.3%。
  • 宁波：成交772套，环比下降9.9%，同比下降28.2%。
  • 厦门：成交454套，环比下降18.3%，同比增长845.8%。
  • 青岛：成交2,274套，环比下降1.6%，同比下降4.5%。
  • 大连：成交563套，环比上升2.4%，同比下降51.1%。
  • 无锡：成交1,016套，环比下降22.1%，同比增长20.1%。
  • 苏州：成交1,699套，环比上升8.6%，同比增长13.3%。
  • 扬州：成交565套，环比上升96.2%，同比增长46.8%。
  • 张家港：成交328套，环比上升11.6%，同比增长162.4%。
  • 徐州：成交1,737套，环比上升9.7%，同比下降29.4%。
  • 常熟：成交365套，环比下降28.4%，同比下降21.5%。
  • 温州：成交716套，环比下降23.0%，同比增长16.2%。
  • 金华：成交375套，环比上升28.0%，同比下降37.0%。
  • 台州：成交432套，环比下降34.0%，同比增长105.7%。
  • 泉州：成交435套，环比上升28.3%，同比下降53.0%。
  • 佛山：成交2,168套，环比下降7.0%，同比增长12.9%。
  • 东莞：成交1,955套，环比下降23.5%，同比增长12.7%。
  • 惠州：成交650套，环比下降4.0%，同比增长-0.6%。
  • 韶关：成交247套，环比下降26.9%，同比增长94.5%。
  • 三亚：成交338套，环比上升2.4%，同比增长18.2%。
  • 淮安：成交804套，环比下降17.3%，同比增长-11.6%。
  • 牡丹江：成交247套，环比上升230.3%，同比增长102.3%。
  • 丹东：成交92套，环比上升16.5%，同比增长-50.3%。
  • 柳州：成交509套，环比下降31.1%，同比增长39.1%。
  • 赣州：成交589套，环比下降12.5%，同比增长102.4%。
  • 岳阳：成交342套，环比上升50.7%，同比增长146.0%。
  • 襄阳：成交255套，环比下降7.6%，同比增长211.0%。
  • 南充：成交495套，环比下降22.7%，同比增长-11.6%。

二手房成交情况

• 合计：本周二手房成交15,063套，环比上升4.4%，同比增长15.4%；累计同比下降31.3%。
• 一线城市：合计成交4,988套，环比下降1.0%，同比增长29.4%；累计同比下降36.9%。
• 二线城市：合计成交7,982套，环比上升9.2%，同比增长11.4%；累计同比下降29.2%。
• 三线城市：合计成交2,093套，环比上升0.4%，同比增长3.2%；累计同比下降27.2%。
• 重点城市：
  • 北京：成交2,942套，环比下降5.8%，同比增长29.4%。
  • 深圳：成交2,046套，环比上升6.7%，同比增长29.4%。
  • 杭州：成交882套，环比下降4.0%，同比增长34.9%。
  • 南京：成交1,493套，环比上升29.3%，同比增长6.4%。
  • 天津：成交1,692套，环比上升7.4%，同比增长13.7%。
  • 长沙：成交352套，环比上升0.6%，同比增长15.8%。
  • 成都：成交1,113套，环比上升0.5%，同比增长16.3%。
  • 南昌：成交524套，环比上升11.5%，同比增长-3.1%。
  • 南宁：成交414套，环比上升16.9%，同比增长6.4%。
  • 厦门：成交528套，环比上升15.5%，同比增长35.0%。
  • 青岛：成交566套，环比上升16.9%，同比增长1.1%。
  • 大连：成交418套，环比下降3.9%，同比下降12.9%。
  • 无锡：成交476套，环比上升2.8%，同比增长16.1%。
  • 苏州：成交810套，环比上升1.6%，同比增长9.0%。
  • 扬州：成交187套，环比上升2.7%，同比增长21.4%。
  • 张家港：成交155套，环比上升2.0%，同比增长32.5%。
  • 常熟：成交72套，环比下降18.2%，同比下降40.5%。
  • 金华：成交172套，环比下降17.3%，同比下降18.5%。
  • 柳州：成交221套，环比上升13.3%，同比下降18.8%。

住宅可售情况

• 合计：住宅可售套数为1,031,770套，环比上升0.4%，去化周期为50.8周。
• 一线城市：可售套数为334,511套，环比上升2.6%，去化周期为44.0周。
• 二线城市：可售套数为436,378套，环比下降0.8%，去化周期为52.1周。
• 三线城市：可售套数为260,881套，环比下降0.4%，去化周期为60.0周。
• 重点城市：
  • 北京：可售套数94,540套，环比上升6.8%，去化周期为47.5周。
  • 上海：可售套数91,827套，环比上升0.9%，去化周期为28.4周。
  • 广州：可售套数77,919套，环比上升0.2%，去化周期为58.3周。
  • 深圳：可售套数70,225套，环比上升2.1%，去化周期为67.5周。
  • 杭州：可售套数98,399套，环比下降2.1%，去化周期为54.3周。
  • 南京：可售套数55,734套，环比上升4.2%，去化周期为38.4周。
  • 福州：可售套数28,697套，环比下降7.1%，去化周期为81.5周。
  • 南昌：可售套数29,448套，环比下降1.8%，去化周期为33.7周。
  • 合肥：可售套数45,329套，环比下降1.4%，去化周期为28.1周。
  • 厦门：可售套数22,493套，环比下降2.0%，去化周期为52.2周。
  • 青岛：可售套数156,278套，环比下降0.1%，去化周期为84.8周。
  • 苏州：可售套数59,961套，环比下降1.1%，去化周期为41.5周。
  • 惠州：可售套数23,227套，环比下降0.5%，去化周期为53.0周。
  • 安庆：可售套数14,806套，环比上升1.5%，去化周期为81.8周。
  • 赣州：可售套数44,526套，环比下降0.4%，去化周期为80.6周。
  • 马鞍山：可售套数17,930套，环比下降0.5%，去化周期为94.0周。
  • 九江：可售套数24,680套，环比下降1.2%，去化周期为62.0周。
  • 泸州：可售套数10,352套，环比上升0.0%，去化周期为29.4周。
  • 淮安：可售套数65,399套，环比上升0.2%，去化周期为82.3周。

土地成交情况

• 全国土地成交：2014年至今全国土地成交面积同比下降29%，成交金额同比下降27%。
• 全国住宅土地成交：2014年至今全国住宅土地成交面积同比下降34%，成交金额同比下降25%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为13.13%，住宅土地溢价率为18.56%，环比略有下降。
• 重点城市：
  • 一线城市：全国合计成交面积28,133万平方米，成交金额15,765亿元；同比分别下降15%、下降27%。
  • 北京市：成交面积901万平方米，成交金额1,311亿元；同比分别下降25%、下降14%。
  • 上海市：成交面积1,199万平方米，成交金额1,222亿元；同比分别下降20%、下降24%。
  • 广州市：成交面积693万平方米，成交金额720亿元；同比分别下降21%、上升152%。
  • 深圳市：成交面积19万平方米，成交金额47亿元；同比分别下降59%、下降11%。
  • 二线城市：全国合计成交面积23,876万平方米，成交金额5,397亿元；同比分别下降32%、下降31%。
  • 杭州市：成交面积897万平方米，成交金额521亿元；同比分别下降51%、下降49%。
  • 南京市：成交面积1,033万平方米，成交金额469亿元；同比分别下降18%、下降39%。
  • 福州市：成交面积355万平方米，成交金额130亿元；同比分别下降43%、下降38%。
  • 天津市：成交面积1,174万平方米，成交金额601亿元；同比分别下降26%、下降1%。
  • 哈尔滨市：成交面积511万平方米，成交金额70亿元；同比分别下降48%、下降28%。
  • 石家庄市：成交面积348万平方米，成交金额87亿元；同比分别下降18%、下降41%。
  • 济南市：成交面积1,382万平方米，成交金额236亿元；同比分别下降20%、下降10%。
  • 武汉市：成交面积2,080万平方米，成交金额478亿元；同比分别下降2%、下降1%。
  • 长沙市：成交面积1,094万平方米，成交金额179亿元；同比分别下降52%、下降56%。
  • 成都市：成交面积1,669万平方米，成交金额351亿元；同比分别下降29%、下降30%。
  • 重庆市：成交面积4,981万平方米，成交金额772亿元；同比分别下降44%、下降42%。
  • 贵阳市：成交面积811万平方米，成交金额54亿元；同比分别下降31%、下降28%。
  • 昆明市：成交面积693万平方米，成交金额99亿元；同比分别下降63%、下降61%。
  • 南昌市：成交面积596万平方米，成交金额146亿元；同比分别下降24%、下降0%。
  • 南宁市：成交面积885万平方米，成交金额135亿元；同比分别下降19%、下降10%。
  • 海口市：成交面积92万平方米，成交金额25亿元；同比分别下降31%、下降24%。
  • 兰州市：成交面积1,143万平方米，成交金额37亿元；同比分别下降46%、下降33%。
  • 合肥市：成交面积833万平方米，成交金额335亿元；同比分别下降20%、下降3%。
  • 宁波市：成交面积551万平方米，成交金额155亿元；同比分别下降57%、下降66%。
  • 厦门市：成交面积137万平方米，成交金额158亿元；同比分别下降3%、下降19%。
  • 青岛市：成交面积2,085万平方米，成交金额251亿元；同比分别下降44%、下降42%。
  • 大连市：成交面积526万平方米，成交金额106亿元；同比分别下降46%、下降66%。

投资建议

• 重点推荐：
  • 龙头房企：保利、招商、万科、金丰投资（绿地）。
  • 区域热点城市：泰禾股份（受益福建自贸区）、华夏幸福（受益京津冀）、格力地产（受益广东自贸区）。
  • 园区升级：高新发展、南京高科、张江高科。

总结

2014年12月5日至12月11日期间，房地产市场呈现缓慢回暖趋势，一手房和二手房销售环比上升，库存去化周期下降，土地市场溢价率稳定。分析师认为，当前房地产行业处于“降息周期、销售恢复期和政策边界突破期”三期叠加阶段，建议投资者关注区域热点和政策驱动的板块，重点推荐龙头房企和受益于自贸区、京津冀一体化及园区转型的城市及企业。