20140922-申万宏源-房地产开发_市场调研及数据周报-政策支持力度低于预期_销售缓步回暖-_12页_803kb

房地产市场周报总结（2014年9月12日-2014年9月18日）

核心内容概述

本期报告主要分析了2014年9月12日至18日期间中国房地产市场的一手房销售、二手房成交、住宅可售情况以及土地市场表现。整体来看，市场销售有所回暖，但政策支持力度低于预期，库存仍处高位，土地市场成交清淡。

主要观点

1. 销售市场回暖，但力度有限

• 一手房销售：申万跟踪的48大城市一手房成交套数合计为46,038套，环比上升14.3%，但同比下降13.6%。市场销售回暖主要来自于部分城市的推动，但整体仍面临压力。
• 二手房销售：申万跟踪的18大城市二手房成交套数合计为10,381套，环比大幅上升29.5%，但同比下降13.4%。一线、二线城市二手房成交回暖明显，三线城市则相对缓慢。

2. 库存持续走高，去化周期上升

• 住宅可售情况：19大城市住宅可售套数合计为939,387套，环比上升0.9%，去化周期上升至57.5周，显示市场去化压力仍然较大。
• 城市分化：一线城市去化周期为47.3周，二线城市为60.5周，三线城市为71.9周，三线城市去化压力最大。

3. 土地市场成交清淡，溢价率小幅回升

• 全国土地成交：2014年至今全国土地累计成交面积同比下降21%，其中住宅市场同比下降23%；成交金额同比下降18%，其中住宅市场同比下降17%。
• 土地溢价率：全国土地溢价率为13.54%，住宅市场为15.36%，环比小幅上升，但整体仍低于去年同期。

关键信息

1. 一手房成交数据

• 合计：套数46,038套，环比上升14.3%，同比下降13.6%，累计同比下降13.3%。
• 一线城市：套数5,972套，环比上升10.2%，同比下降34.8%，累计同比下降25.4%。
• 二线城市：套数26,963套，环比上升14.6%，同比下降12.8%，累计同比下降13.0%。
• 三线城市：套数13,103套，环比上升15.7%，同比下降1.0%，累计同比下降6.4%。

2. 二手房成交数据

• 合计：套数10,381套，环比上升29.5%，同比下降13.4%，累计同比下降36.9%。
• 一线城市：套数3,092套，环比上升28.2%，同比下降28.9%，累计同比下降43.9%。
• 二线城市：套数5,647套，环比上升32.6%，同比下降3.8%，累计同比下降33.7%。
• 三线城市：套数1,642套，环比上升22.2%，同比下降7.3%，累计同比下降32.5%。

3. 土地成交数据

• 全国合计：成交面积126,403万平方米，同比下降21%；成交金额15,842亿元，同比下降18%。
• 全国住宅：成交面积58,665万平方米，同比下降23%；成交金额10,593亿元，同比下降17%。
• 一线城市：土地成交面积1,875万平方米，同比下降9%；成交金额2,013亿元，同比增长26%。
• 二线城市：土地成交面积12,483万平方米，同比下降24%；成交金额3,499亿元，同比下降26%。
• 三线城市：土地成交面积3,529万平方米，同比下降35%；成交金额827亿元，同比下降33%。

投资建议

• 销售回暖有限：尽管销售环比有所回升，但购房者对房价和利率下调的预期未被满足，销售回暖在政策支持力度不足的情况下，主要依赖房企降价促销。
• 优选龙头房企与跨界转型企业：建议关注龙头房企如保利、万科，以及正在跨界转型的公司如阳光城、金科股份、北京城建、中天城投、冠城大通、苏宁环球等。

城市表现亮点

一手房成交

• 南京：环比上升50.7%，套数898套，面积97,048平方米。
• 青岛：环比上升65.1%，套数2,463套，面积240,372平方米。
• 石家庄：环比上升43.2%，套数888套，面积99,035平方米。
• 武汉：环比上升28.1%，套数3,674套，面积380,335平方米。
• 长沙：环比上升59.9%，套数1,637套，面积177,914平方米。
• 成都：环比上升47.3%，套数1,566套，面积156,885平方米。
• 南昌：环比上升37.6%，套数1,532套，面积143,799平方米。
• 扬州：环比上升17.4%，套数372套，面积40,909平方米。
• 徐州：环比上升30.8%，套数1,046套，面积102,573平方米。
• 常熟：环比上升39.1%，套数192套，面积25,072平方米。
• 苏州：环比上升5.2%，套数1,214套，面积138,927平方米。

二手房成交

• 南京：环比上升74.4%，套数968套，面积83,371平方米。
• 无锡：环比上升13.2%，套数394套，面积45,276平方米。
• 苏州：环比上升33.9%，套数616套，面积62,117平方米。
• 杭州：环比上升17.9%，套数698套，面积66,276平方米。
• 长沙：环比上升41.7%，套数360套，面积39,281平方米。
• 成都：环比上升24.1%，套数1,009套，面积89,163平方米。
• 宁波：环比数据未提供，但累计同比下降29.2%。
• 厦门：环比上升24.1%，套数319套，面积31,945平方米。
• 大连：环比上升26.9%，套数335套，面积25,834平方米。

总结

总体来看，房地产市场在政策支持不足的背景下，销售市场出现温和回暖，但库存压力依然较大，去化周期持续上升。土地市场成交清淡，溢价率虽有小幅回升，但整体仍低于预期。投资建议倾向于关注龙头房企和正在转型的房地产企业，以应对市场波动。