2019【城市进入研究】重庆城市发展及房地产市场研究_131页_8mb

重庆城市发展及房地产市场研究总结

核心内容概览

重庆作为中西部唯一的直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，是长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心，西部大开发战略支点、“一带一路”和长江经济带重要联结点，以及内陆开放高地。城市正从“退二增三”的产业结构调整中寻求突破，发展重点逐渐向北、西、南三大区域转移，其中西区因科学城规划而成为新的增长极。

主要观点

• 城市发展方向：重庆过去十年主要向北发展，现因“成渝城市圈”战略，城市发展突破中梁山和缙云山，进入“西进”阶段。未来城市将更注重产城融合，科学城将成为接替两江新区的下一个发展重点。
• 房地产市场现状：2018年重庆房地产市场陷入低迷，但2019年3月受刚需回归及科学城政策影响开始回暖。两江新区作为当前热点板块，其房地产市场表现良好，而沙坪坝区因科学城概念推动，成交量跃居主城第二。
• 土地市场趋势：两江新区作为当前热点板块，土地价格及成交量稳定；西区因科学城利好，一级市场成交价格攀升，二级市场仍有较大提价潜力。未来供地主要集中在北区及西区。
• 人口与经济：重庆人口吸附力逐步加强，人口增长空间较大。2018年常住人口约3075万，城镇化率提升至60.9%。人口结构中0-14岁稳步增长，老龄化加剧，未来人口将向北、西、南区集中，为房地产市场提供发展动力。
• 交通发展：重庆轨道交通发展迅速，2019年已开通多条线路，预计2020年将有9条线路，总里程达410公里。高铁、高速公路、水路等交通网络建设加速，提升城市辐射力，成为城市外拓的重要支撑。

关键信息

城市发展概况

• 城市定位：中西部唯一的直辖市、国家中心城市、超大城市、国际大都市，长江上游地区的经济、金融、科创、航运和商贸物流中心。
• 地理与人口：总面积8.24万平方千米，2018年常住人口3075万，城镇化率60.9%，户籍人口44.56%。预计到2030年，主城人口将达1200万，城镇化率≥75%。
• 行政区划：辖38个县级行政区，包括主城10区及28个郊县。

城市经济分析

• 经济结构：2018年三产结构比为6.9:44.1:49.0，处于“退二增三”转型期。传统汽车产业及矿产业降速明显，而电子、医药、材料等产业增速较快。
• GDP表现：2018年GDP总量20363亿元，全国第17位，增速全国倒数第二。固定资产投资总额增长7%，房地产投资占比22.8%。
• 产业转移：产业外移至北、西、南区，推动区域房地产发展。科学城规划带动西区成为重点发展区域。

城市交通发展

• 轨道交通：重庆轨道交通发展迅速，2018年里程252公里，全国第七，西部第一。预计2020年主城将开通9条线路，总里程410公里。
• 高铁建设：2018年起将建设渝湘、渝昆、渝西等6条高铁线路，总里程约1400公里，强化重庆作为西南交通枢纽的地位。
• 高速公路：计划建成“三环十二射多联线”网络，实现“县县通高速”，提升城市辐射范围。
• 水路运输：推进“一干两支四枢纽九重点”内河航运体系，提升重庆成为长江上游航运中心的能力。

城市人口趋势

• 人口吸引力：2018年重庆人口吸引力排全国第六，西部第一，且吸引大量一线城市人口流入。
• 人口结构：二胎政策推动低龄人口增长，但老龄化加剧。未来人口将主要向北、西、南区转移，推动区域房地产需求增长。
• 人口需求：预计到2030年，年均新增人口24万，住房需求约266万m²，房地产市场仍有巨大发展空间。

房地产市场分析

• 市场回暖：2019年3月市场开始回暖，刚需回归及科学城政策推动市场量价齐升。
• 区域表现：两江新区仍是市场热点，沙坪坝区因科学城规划成为新热点，成交量跃居主城第二。
• 土地市场：两江新区土地市场稳定，沙坪坝区一级市场成交价格攀升，二级市场潜力大。未来供地主要集中在两江新区及科学城区域。

重点关注区域

• 西区（沙坪坝区）：科学城规划落地，大学城-西永板块成为主力供销区域，楼面地价已攀升至7000元/m²以上，未来发展潜力巨大。
• 北区（两江新区）：作为国家级开发开放新区，交通、产业配套成熟，是当前房地产市场最热点区域。
• 南区（巴南区）：人口增长潜力较大，但当前市场关注度较低，需政策支持以提升发展速度。

总结

重庆未来城市发展将聚焦于西区，尤其是沙坪坝区的科学城板块，其将成为下一个主要增长极。两江新区虽已进入稳定期，但仍是当前房地产市场的热点区域。城市人口持续增长，尤其是向北、西、南区转移，将为房地产市场提供长期动力。同时，交通网络的完善，如轨道交通、高铁、高速公路及港口建设，将显著提升城市价值与吸引力，推动房地产市场进一步发展。