20180628济南城市进入研究报告_217页_17mb

山东省济南市城市进入研究报告总结

核心内容概述

本报告围绕济南市的城市背景、整体市场、区域市场及房企格局等多方面展开，旨在分析济南市房地产市场的发展现状、趋势及城市进入策略，为房地产企业进入济南市场提供参考。

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城市背景

城市概况

• 济南是山东省省会，全国十五个副省级城市之一，位于山东省中西部，是环渤海地区南翼的中心城市。
• 城市以“泉城”著称，拥有丰富的自然景观和深厚的历史文化底蕴，是国家历史文化名城、首批中国优秀旅游城市、全国文明城市等。

城市定位

• 作为“6+1”都市圈中心城市，济南在区域经济中发挥着重要的交通枢纽和经济中心作用。
• 参与东北亚经济圈、环渤海经济区、京沪经济走廊等区域发展战略，具备良好的经济连接条件。

城市发展策略

• 实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”的城市空间发展战略，城市呈“带状”发展。
• 城市规划为“一主一副，五大次中心，十二个区域中心，加两个卫星城”的格局，致力于打造15分钟生活圈。

地理与地形

• 城市南依泰山，北跨黄河，地势南高北低，影响城市纵向发展。
• 城市行政区划为七区三县，其中高新区为非行政区划的高新技术产业开发区。

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整体市场

市场发展历程

• 自2016年以来，济南房地产市场迅速升温，一度出现供不应求的情况。
• 2017年后市场进入调整期，政策趋紧，市场趋于理性。

政策分析

• 限购政策：济南市居民限购2套，非本市居民限购1套。
• 限售政策：新建商品房需达到一定条件方可预售，二手房需取得不动产权证满2年后方可上市交易。
• 限贷政策：本市首套房首付3成，二套房首付6成；非本市首套房首付6成。
• 限价政策：对销售均价高于开发成本20%以上的项目严格审查，限制预售许可证发放。

土地市场

• 2016年实行土拍制度后，土地价格飙升，2017年成交均价达6963元/㎡。
• 土地溢价率高达63.6%，市场竞争激烈。
• 土地成交价格与楼面价、溢价率、成交单位等数据详细展示，体现市场热度与竞争格局。

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区域市场

各区市场特征

• 历下区：城市核心区，拥有丰富的景观资源和较高的经济水平。
• 历城区：发展迅速，尤其在唐冶、彩石、雪山等片区，土地成交活跃。
• 市中区：以教育和商业为主，拥有多个重点学校和商业中心。
• 天桥区：交通便利，拥有多个交通枢纽和商业区。
• 长清区：逐步发展，土地成交价格稳定上升。
• 章丘区：作为卫星城，经济吸附力强，土地成交价格相对较低。

区域经济

• 2017年济南市常住人口为732.12万人，户籍人口为643.62万人，人口净流入88万人。
• GDP总量为7201.96亿元，居山东省第三位，人均GDP为9.96万元，居山东省第六位。
• 各区县经济稳步增长，历下区和章丘区经济吸附力较强。

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房企格局

开发商分布

• 房企主要集中在主城区，如历下、历城、市中等。
• 高端项目多由大型房企如龙湖、万科、保利、中垠等开发。
• 部分地块由政府主导开发，如济南城投置业、济南西城投资开发集团有限公司等。

市场竞争

• 土地市场竞争激烈，开发商积极拿地，部分地块溢价率高达300%以上。
• 城市发展进入调整期，政策收紧对市场影响较大。

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进驻策略

市场选择

• 城市发展呈“带状”布局，重点发展东、西两翼，需关注这些区域的市场潜力。
• 历下区、历城区为城市核心区域，吸附力强，适合高端项目布局。
• 章丘区作为卫星城，发展潜力大，适合中高端项目开发。

区域选择

• 重点关注唐冶、彩石、雪山、北园大街等片区，这些区域土地资源丰富，开发潜力大。
• 依托城市规划，优先考虑交通便利、产业聚集的区域。

房企策略

• 需根据市场行情和区域热度，灵活调整开发策略，如选择适合的项目类型、价格区间和开发模式。
• 关注政策动向，合理利用政策支持，提升市场竞争力。

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关键信息总结

• 城市定位：济南是山东省政治、文化、经济中心，处于强二线向新一线城市过渡阶段。
• 城市规划：实施“东拓、西进、南控、北跨、中优”发展战略，打造“一主一副，五大次中心，十二个区域中心，加两个卫星城”的格局。
• 人口与经济：人口稳定增长，经济总量居山东省第三位，人均GDP居第六位。
• 土地市场：土地价格持续上涨，溢价率高，市场活跃。
• 房企格局：大型房企积极参与，政府主导项目增多，市场竞争激烈。
• 进驻策略：关注城市核心区域和重点发展片区，合理选择项目类型和开发模式，适应政策调整。

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以上总结涵盖了济南市城市背景、整体市场、区域市场及房企格局等核心内容，为房地产企业进入济南市场提供了全面的参考。