20160607-广发证券-房地产行业深度：“地王”、地产周期与地产股_17页_1mb
报告摘要
房地产行业分析：地王、地产周期与地产股
核心内容
本文分析了2016年“地王”现象与房地产短周期之间的关系，并探讨了其对行业政策、成交及房企盈利的影响，以及对地产股表现的潜在影响。
主要观点
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“地王”是房地产短周期的必然现象
- 16年“地王”频出与10年、13年有相似之处，都是地产短周期中土地供需变化的体现。
- 需求端：前期成交持续上升，带动库存去化周期下行，房企在重点城市补库存需求增强。
- 供给端：重点城市土地供给增长有限，供需失衡推高地价与溢价率。
- 地价上涨是由于需求增长速度快于供给增长速度。
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“地王”对行业的影响
- 对政策的影响：地王频出往往伴随政策收紧，2016年已有热点城市出台调控政策，未来可能蔓延至更多城市。
- 对成交的影响：地王多出现在成交量小周期高点，此后成交量将逐步回落，16年成交量为近期高点，17年将出现回调。
- 对房企盈利的影响：地王后房价阶段性见顶，导致房企存货跌价准备增加，盈利空间收窄。
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“地王”与股价的关系
- 地王频出预示行业基本面量价齐跌，板块超额收益逐步减弱。
- 历史数据显示，地王出现后地产股的超额收益减弱，需关注未来政策宽松预期对股价的影响。
关键信息
- 16年“地王”现象的特殊性：资产荒背景下，资金通过资管公司、基金公司进入地产市场，推升土地需求。
- 联合拿地比例：2016年地王中联合拿地比例高达40%，远高于10年和13年的10%和15%。
- 政策周期：2016年政策局部收紧，热点城市如上海、深圳、苏州、南京等已出台调控政策，未来可能进一步扩大。
- 行业评级：当前对房地产行业评级为“持有”，预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%。
- 历史数据参考：10年和13年地王频出后，成交量和房价均出现回落，房企盈利空间收窄。
风险提示
- 土地市场持续过热，政策收紧可能蔓延至更多热点二线城市。
图表索引
- 图1：09-10年、12-13年、15-16年12大城市销售持续向上
- 图2：09-10年、12-13年、15-16年12大城市去化周期下行明显
- 图3：70大中城市房价环比情况（红色代表上涨，蓝色代表下降）
- 图4：重点城市（供给/成交）数值持续下行
- 图5：20重点城市楼面价及溢价率情况
- 图6：2009-2016年机构现金参与房企定增规模（年）
- 图7：2009-2016年机构现金参与房企定增规模（月）
- 图8：10年、13年及16年楼面价前20中联合拿地比例
- 图9：2016年单月楼面价前10地块中联合拿地比例
- 图10：地王诞生后32大中城市年度成交量回落
- 图11：地王诞生后32大中城市单季度成交量走弱
- 图12：地王诞生时伴随房价阶段性见顶
- 图13：11-12年、14-15年主流房企存货跌价准备余额上涨
- 图14：地王诞生后房企盈利空间收窄
- 图15：地王诞生后板块超额收益逐步收窄
表格索引
- 表1：2008年-2016年主要政策梳理（政策宽松、收紧、中性）
- 表2：2010年地方政府政策调控一览
- 表3：2010年地方政府政策调控一览
- 表4：2010年全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP20
- 表5：2013年全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP20
- 表6：2016年1-5月全国成交住宅用地楼面地价排行榜TOP20
分析师信息
- 乐加栋：首席分析师，复旦大学经济学硕士，七年房地产研究经验
- 郭镇：分析师，清华大学工学硕士，三年房地产研究经验
- 金山：分析师，复旦大学经济学硕士，两年房地产研究经验
- 李飞：研究助理，中国科学技术大学金融工程硕士，2015年加入广发证券发展研究中心
投资评级说明
- 买入：预期未来12个月内股价强于大盘10%以上
- 持有：预期未来12个月内股价相对大盘变动幅度介于-10%～+10%
- 卖出：预期未来12个月内股价弱于大盘10%以上
联系方式
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