20160607-广发证券-房地产行业深度_地王_地产周期与地产股_16页_1mb

房地产行业总结

核心内容

本文主要分析了2016年“地王”现象与房地产短周期、行业影响及股价关系。通过对比10年、13年及16年的数据，揭示了“地王”出现的共性与特殊性，并探讨其对政策、成交及房企盈利的影响，以及对地产股超额收益的潜在冲击。

主要观点

1. “地王”是房地产短周期的必然现象

• “地王”频出是房地产短周期中土地供需变化的体现。
• 土地需求端因库存去化周期下行而增强，同时房价上涨提升了房企对未来的乐观预期。
• 供给端在重点城市土地推出量有限，供需失衡导致地价持续上涨。

2. 16年“地王”现象的特殊性

• 在“资产荒”背景下，资金通过资管公司、基金公司等方式进入地产市场，推升土地投资需求。
• 16年“地王”联合拿地比例显著高于10年和13年，显示市场集中度提升。

3. “地王”对行业的影响

• 对政策的影响：地王频出往往对应政策收紧，2016年热点城市政策逐步收紧，未来可能蔓延至更多城市。
• 对成交的影响：地王出现通常预示成交量将回落，16年成交量已过高峰，预计17年将走弱。
• 对房企盈利的影响：地王产生的高地价项目在房价回调时可能面临存货减值，影响利润。

4. “地王”与股价的关系

• 地王频出预示基本面量价齐跌，板块超额收益逐步减弱。
• 历史数据显示，10年和13年地王后，地产板块超额收益消失或走弱。
• 本轮周期中，随着成交量回落，房价增速放缓，房企盈利空间收窄，地产股超额收益也将走弱。

关键信息

土地市场与政策变化

• 2010年：中央推出“国十一条”、“新国十条”、“929新政”等政策，抑制投资投机性需求。
• 2013年：政策收紧，一线城市及二线城市密集出台调控政策。
• 2016年：自3月起，上海、深圳、苏州、南京等热点城市政策收紧，土地限价政策出台，5月合肥、苏州等城市限购政策预期加强。

历史数据与趋势

• 10年、13年及16年“地王”频出时，成交量均处于小周期高点或已过高点，随后成交量走弱。
• 地王后房价阶段性见顶，房企存货跌价准备增加，盈利空间收窄。
• 地王后地产板块超额收益逐步收窄或消失，需关注政策宽松预期。

风险提示

• 土地市场持续过热，政策收紧可能蔓延至更多二线城市。

附录与数据支持

• 图表索引：提供了多张图表，显示销售趋势、去化周期、房价变化、土地供需情况等。
• 表1：2008-2016年主要政策梳理：展示了政策宽松、收紧及中性的区间。
• 表2、表3：2010年地方政府政策调控一览：详细列出了各城市调控措施。
• 表4、表5、表6：10年、13年及16年地王信息：列出了地王的排名、城市、区域、宗地名称、用途、面积、成交总价、楼面地价及溢价率等。

投资评级说明

• 行业投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘10%以上。
  • 持有：预期股价变动介于-10%至+10%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘10%以上。
• 公司投资评级：
  • 买入：预期股价强于大盘15%以上。
  • 谨慎增持：预期股价强于大盘5%-15%。
  • 持有：预期股价变动介于-5%至+5%。
  • 卖出：预期股价弱于大盘5%以上。

联系方式

• 分析师：
  • 乐加栋：S0260513090001，021-60750620，lejiadong@gf.com.cn
  • 郭镇：S0260514080003，021-6075-0637，guoz@gf.com.cn
  • 金山：S0260515090001，021-60750652，jinshan@gf.com.cn
• 联系人：李飞，gflifei@gf.com.cn
• 地址：
  • 广州市：天河区林和西路9号耀中广场A座1401，邮政编码：510620
  • 深圳市：福田区福华一路6号免税商务大厦17楼，邮政编码：518000
  • 北京市：西城区月坛北街2号月坛大厦18层，邮政编码：100045
  • 上海市：浦东新区富城路99号震旦大厦18楼，邮政编码：200120

免责声明

• 广发证券具备证券投资咨询业务资格，本报告仅发送给重点客户，不对外公开发布。
• 报告内容仅供参考，不构成买卖建议，广发证券不承担由此产生的损失。
• 报告内容可能随市场变化而调整，不保证其准确性或完整性。