房地产行业城中村系列研究报告（一）：城改规模可期，有望带动投资-20230914-银河证券-22页_1mb

城中村改造研究报告总结

核心内容

城中村改造是城市更新的重要组成部分，随着城镇化进程的推进，城中村数量不断增加。城中村是指城市建成区范围内仍保留农村集体所有制和农村经营体制的地区，其宅基地和自留地属于集体所有。城中村改造涉及多个复杂步骤，包括土地征收、补偿安置、规划审批等，改造周期通常较长，平均需8年左右。

主要观点

• 城中村特点：租金低、流动人口多、人口密度大，为中低收入家庭和新就业家庭提供了低价便利的居住空间。
• 改造规模：按照城中村对应的村民户数预估，21个超大特大城市共有约392.84万户城中村居民，预计每年城中村改造投资金额约1.19万亿元。
• 投资拉动：城中村改造作为城市更新的重要环节，有望成为未来投资的重要来源，提升城市管理和居民生活质量。
• 改造模式多样：各城市根据自身情况采取不同的改造模式，如政府主导、政府出资+企业改造、多方合作等。

关键信息

城中村改造流程

城中村改造涉及以下主要步骤：

1. 发布征收土地预公告
2. 开展土地现状调查和社会稳定风险评估
3. 提出补偿安置方案
4. 签订征地补偿安置协议
5. 提出征收土地申请
6. 发布征收土地公告
7. 制定补偿分配办法

城中村改造周期

• 广州城中村改造周期通常为8-10年，涉及多个阶段，如基础数据调查、公开招商、方案审批、补偿安置协议签约、复建安置房建设等。
• 每个改造项目的周期存在差异，主要取决于村的规模、改造难度及政策执行效率。

城中村改造政策支持

• 2015年至今，城中村改造政策逐渐细化，2023年国常会提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。
• 政策推动城中村改造，有助于改善居住环境、提升城市形象和提高土地利用效率。

城中村改造投资规模

• 根据青岛数据测算，全国21个超大特大城市每年城中村改造投资额或达到约1.19万亿元。
• 城中村改造涉及的总投资额有望达到10.72万亿元，考虑到不同城市建设成本差异，预计户均投资额约272.97万元。

城中村改造模式

• 广东模式：包括政府主导、政府出资+企业改造、政府引导+企业出资、多方合作等。
• 深圳模式：采用统租改造，引入企业进行物业管理，提升居住条件和城市功能。
• 上海模式：包括土地储备、农村集体经济组织改造、公益性项目建设等方式。

城中村改造补偿方式

• 货币化安置：包括房票制度，居民可选择购买商品房或获得房票。
• 房票面值计算：不同城市计算方式不同，如东阳市房票面值=回购价×可安置建筑面积×1.3，南京房票面值=安置面积×评估单价。
• 补偿方式多样性：居民可选择单一或组合补偿方式，如货币安置、房票安置、收购商品房安置等。

主要相关公司

• 城建发展：参与北京市海淀区双新村项目。
• 光明地产：参与上海奉贤区泰日城中村项目。
• 城投控股：参与上海金山朱泾镇城中村改造项目。
• 中华企业：参与上海市城中村改造项目中企云翠森林项目。
• 中国海外发展：参与上海市普陀区红旗村改造项目。
• 万科A：参与广州市白云区田心村城中村改造项目。
• 越秀地产：参与广州市里仁洞村项目。
• 珠江股份：参与广州市增城区荔城蒋村改造项目。
• 保利发展：参与广州市红卫联社城中村改造项目。
• 华润置地：参与深圳市大冲村改造项目。
• 沙河股份：参与深圳市鹤塘岭花园城市更新项目。
• 金地集团：参与西安高家堡城中村改造项目。

风险提示

• 政策推进不及预期：改造流程复杂，若政策执行不力，可能影响改造进度和投资。
• 宏观经济不及预期：城中村改造需要大量资金，若宏观经济下行，可能影响项目推进。
• 改造模式多样性低于预期：目前尚未有统一的改造细则，若模式单一，可能影响参与主体和项目数量。

改造影响

• 提升居住环境：改善居民居住条件，提高城市形象。
• 促进经济发展：推动产业升级，提升土地利用效率。
• 带动投资增长：城中村改造有望成为重要的投资来源，促进房地产及相关行业的发展。

总结

城中村改造作为城市更新的重要组成部分，不仅有助于提升城市管理和居住环境，还可能带动大量投资。各城市根据自身情况采取不同的改造模式，涉及多种补偿方式，如货币化安置和房票制度。相关公司有望受益，但需注意政策推进、宏观经济及改造模式多样性等潜在风险。