房地产行业专题研究报告：新发展模式专题一，城中村改造是明确支撑-20231110-国金证券-30页_1mb

城中村改造专题分析总结

核心内容

城中村改造是城市更新的重要组成部分，其核心内容包括将村民农业户口转为居民户口、集体土地转为国有土地、集体土地房地产证换领为国有房地产证等。与棚改、旧改相比，城中村改造在实施主体、实施目的、改造形式、实施范围、资金来源等方面存在差异。

主要观点

1. 政策推动：2023年以来，中央层面多次提及城中村改造，4月首次提出在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，7月进一步强调推动城中村改造，政策支持力度不断加大。
2. 实施模式多元化：当前城中村改造主要采用“留改拆”模式，包括拆除重建、有机更新、综合整治三种方式，这些模式在实际操作中并非独立或互斥，而是根据具体需求灵活组合。
3. 土地开发模式：目前主要采用一二级联动和“做地”两种模式。一二级联动是指土地开发与出让联动进行；“做地”则由政府认定的国有企业负责一级整理后交由政府收储，再通过公开出让进行二级开发。
4. 资金来源多元化：资金来源包括财政补贴、政策性银行借款、专项债、市场化资金及其他（如村集体自筹）。其中政策性银行借款和专项债预计为主要支撑。
5. 投资拉动效应：预计每年拉动房地产开发投资约4941亿元，带来约3113亿元的购买力，分别占2022年全国房地产开发投资和商品房销售金额的3.7%和2.3%。

关键信息

• 城中村改造规模：21个超大特大城市城中村建面约8.94亿平方米。
• 投资建议：已布局城中村改造且主打改善产品的央国企（如越秀地产、招商蛇口）更具优势；关注地方政府持股或控股的房企（如城建发展、天健集团）。
• 风险提示：城中村改造资金支持不及预期、项目指标限制严苛、房地产市场持续下行。

城中村改造模式

3.1 主体模式

• 政府主导：政府负责规划、资源调配和管理，资金来源包括财政资金、专项债、地方国企资金等。代表城市为杭州，推进速度快，但政府财政压力大。
• 市场主导：开发商主导，适合有较高经济效益的区域，资金来源包括公司自身、市场化融资等。代表城市为大湾区，但当前开发商流动性问题影响项目推进。
• 村集体主导：村集体带领村民参与改造，资金来源包括居民自筹、政府扶持、银行贷款等。代表城市为广州，村民积极性高，但政府监管难度大。

3.2 实施模式

• 拆除重建：涉及大量拆除和重建，通常适用于功能落后、安全隐患大的区域。如深圳车公庙片区、南京石榴新村等。
• 有机更新：以保留为主，辅以少量拆建，注重历史文化保护与产业融合。如广州恩宁路永庆坊。
• 综合整治：仅对基础设施和环境进行改善，不涉及拆建。如深圳水围村。

3.3 土地开发模式

• 一二级联动：土地前期整理与后期出让联动进行，允许一级开发主体参与二级开发。
• “做地”模式：由政府认定的国有企业进行一级整理后交由政府收储，再通过公开出让进行二级开发。如杭州和广州。

3.4 资金来源

• 财政补贴：用于城中村改造的财政资金相对较少，主要用于补贴和引导。
• 政策性银行：如PSL，曾是棚改主要资金来源，预计在城中村改造中继续发挥重要作用。
• 专项债：在棚改中曾被广泛使用，但受限于政策调整，预计在城中村改造中作为补充资金。
• 市场化资金：包括房企自筹资金、社会资本参与等。
• 其他：村集体自筹资金，适用于部分改造项目。

投资建议

• 推荐房企：已布局城中村改造、主打改善产品的央国企，如越秀地产、招商蛇口等。
• 关注房企：地方政府持股或控股、具有丰富城中村改造经验的房企，如城建发展、天健集团等。

风险提示

• 资金支持不足：城中村改造资金来源可能不及预期，影响项目推进。
• 政策限制：项目指标限制严苛，可能影响改造规模和速度。
• 市场下行：房地产市场持续下行，可能影响城中村改造的经济回报。

总结

城中村改造是房地产行业的重要支撑，主要集中在超大特大城市，预计每年拉动房地产开发投资约4941亿元，带来约3113亿元的购买力。其实施模式包括拆除重建、有机更新和综合整治，资金来源多元化，涵盖财政补贴、政策性银行、专项债、市场化资金及其他。随着政策的推进，城中村改造将成为房地产新发展模式的重要一环，推动行业的K型分化，重点布局一二线城市、主打改善产品的房企更具竞争力。