房地产行业投资策略：行业逐步筑底，市场有望边际改善-240617-国联证券-33页_1mb

房地产行业投资策略分析总结

1. 政策变化：强调去库存，持续化风险

2024年4月中央政治局会议提出“消化存量房产和优化增量住房”，推动政策“因城施策”。需求端，多地松开限购、降低首付比例和贷款利率，优先保障性住房建设；供给端，融资协调机制逐步推进，去化周期超36个月的城市暂停供地。政策松绑力度较强，预期市场信心改善。

2. 重点企业：基本面承压分化

TOP20房企2023年营收同比增3%，归母净利润同比降172%，毛利率及净利率下滑。头部企业销售均价有所提升，但拿地态度谨慎，权益拿地金额同比下降45%。改善性产品需求成为修复关键，建议关注具备产品优化能力的房企及优质土储国央企。

3. 行业供需：筑底有望加速完成

中性假设下，2024-2030年商品房年均需求81亿平方米，增速中枢-49%。新开工及投资持续承压，但政策优化下边际修复可期。城镇化、改善性需求及拆迁改造仍是驱动因素，2050年中国城镇化率或达75%以上。

4. 投资建议：关注改善性产品及二手房市场

行业筑底逐步完成，板块估值修复可期。建议关注：1）土储优质、融资能力强的国央企；2）改善性产品能力强的房企；3）二手房交易龙头企业。政策强化保障房建设，或加速市场回暖。

风险提示

政策滞后、市场修复不及预期、房企流动性、测算偏差等。

分析师：杨灵修
评级：强于大市
关注标的：招商蛇口、我爱我家