20230106-西南证券-房地产行业2023年投资策略_基本面筑底_利好政策加速释放_60页_5mb

房地产行业2023年投资策略总结

核心内容

2023年房地产行业基本面仍处于筑底阶段，但政策宽松已显成效。政策先于基本面出现“拐点”，预计2023年下半年行业景气有望逐步修复。政策催化下，板块仍具备配置价值。

主要观点

1. 政策底已现：中央及地方政府政策持续发力，推动房地产行业复苏。政策端从“保项目”转向“保主体”，融资端“三箭齐发”缓解房企偿债压力，对提振销售信心有积极作用。
2. 基本面修复需时：2022年房地产销售、投资、新开工均出现下滑，但竣工有所支撑。预计2023年销售和投资同比增速分别为-4.8%和-9.7%，新开工降幅仍达20.6%，竣工增长4.5%。
3. 企业分化加剧：头部国央企及少数优质民企表现相对稳健，销售韧性好于行业平均水平。如越秀地产、建发股份、华发股份、华润置地等。
4. 物业板块机会显现：政策宽松背景下，物业板块估值修复带来投资机会，重点推荐碧桂园服务、华润万象生活、中海物业等。

关键信息

行业基本面

• 新房销售：2022年11月商品房销售面积和金额同比分别下降33.3%和32.2%，累计销售额同比下降26.6%。销售仍处筑底阶段。
• 二手房市场：恢复好于新房，但自11月以来成交量收缩，12月下旬降至84万平。部分核心城市如北京、成都、厦门成交量略有回升。
• 土地市场：11月土地成交额同比下降50.8%，土地溢价率维持低位，第三轮土拍整体溢价率仅2.5%。多数城市土地流拍率上升。
• 开竣工情况：2022年1-11月房地产开发投资完成额同比下降9.8%。新开工面积持续下滑，竣工面积小幅增长。
• 库存情况：一线城市去化周期均在25个月以下，二线城市分化明显。库存压力较大的城市土拍表现较差。

融资与负债

• 非银融资：2022年12月房企非银融资总额同比下降32.9%，但环比增长34.2%。全年累计融资总额下降50.7%。
• 债务到期：2023年房企债务到期压力增加，两波偿债高峰为1-4月和7-9月，其中1、3、4月单月到期债务规模均在千亿以上。
• 融资政策：政策端“三支箭”全面支持地产融资，包括银行信贷支持、债券融资支持和股权融资松绑。多个房企获得银行授信，融资额度超4万亿。

政策支持

• 保交付政策：多地出台纾困政策，如郑州、南宁设立纾困基金，合肥设立工作专班，推动项目交付。政策工具箱不断扩展，支持“保交楼、保民生”。
• 信贷政策：房贷利率持续下降，12月首套房贷利率4.09%，二套4.91%，创历史新低。部分城市突破利率下限，三四线城市降幅最大。
• 债券融资：交易商协会推出民企融资“第二支箭”，支持民营企业发债融资，龙湖集团率先注册200亿元储架式债券。
• 股权融资：证监会优化股权融资政策，恢复涉房上市公司并购重组及再融资，支持房企盘活存量资产。

企业表现

• 销售表现：2022年12月，部分房企销售回暖，如保利发展（+42%）、滨江集团（+40%）、绿城中国（+12%）等。
• 企业分化：头部国央企销售韧性优于民企，如越秀地产、建发股份、华发股份、华润置地等。
• 融资支持：多家房企获得银行授信，包括碧桂园、龙湖、万科、美的置业等，融资额度超4万亿。

重点推荐投资标的

房企

• 建发股份
• 华发股份
• 滨江集团
• 保利发展
• 金地集团
• 万科A
• 新城控股
• 南山控股
• 天健集团

物企

• 碧桂园服务
• 华润万象生活
• 中海物业

风险提示

• 房地产融资政策不及预期
• 销售不及预期
• 物管发展不及预期