住房购买力分析专题：拨开云雾见月明-需求复苏中被低估的居民购买力_27页_5mb

拨开云雾见月明——需求复苏中被低估的居民购买力

核心内容

本报告分析了疫情后居民购买力的变化，指出尽管市场普遍认为疫情导致居民收入下降，但实际数据显示居民储蓄率和杠杆空间均有所提升，表明居民实际购买力并未下降，甚至有所增强。报告从储蓄率、杠杆率和存贷差额增速三个方面进行分析，并探讨了政策对购房需求的潜在影响。

主要观点

1. 居民储蓄率上升：疫情对消费支出的影响大于对收入的影响，导致居民储蓄率上升。
2. 杠杆率仍有提升空间：中国居民部门收入杠杆率处于中等水平，且低于欧美国家，存在较大的加杠杆潜力。
3. 净储蓄规模增长：居民存款增速高于贷款增速，存贷差额持续增长，表明居民实际购买力充裕。
4. 购房需求恢复需改善预期：居民购买意愿和市场需求的提振依赖于对楼市预期的改善，政策重点应放在稳房价和降负担上。

关键信息

1. 居民部门储蓄率上升，疫情对消费影响大于收入

• 全国储蓄率：2019年-2020年连续两年回升，2020年为 $45.07%$，2021Q1为 $38.2%$，较2019Q1提升3.4pct。
• 储蓄意愿：2022年一季度选择更多储蓄的储户占比上升2.9pct，为疫情后上升最快的一季度。
• 消费支出：疫情后服务类消费支出明显下滑，食品消费保持韧性，2021年食品支出拉动消费增速达 $2.5%$，超过疫情前水平。
• 房贷余额增速：2016年后持续下滑，2020Q1-Q2达到 $25.4%$，但随后显著下降。

2. 杠杆率水平居中，资产负债表存在较大提升空间

• 收入杠杆率：2022Q1为 $62.1%$，与美国2000年和日本2007-2019年水平相近。
• 资产负债率：2019年末为 $10.8%$，剔除经营性贷款后为 $8.9%$，远低于欧美国家。
• 提升空间：以 $10%$ 为标准，提升空间约1pct；以 $13%$ 为标准，提升空间约4pct。
• 收入杠杆率与GDP关系：2015-2021年数据显示，收入杠杆率与次年GDP增速呈倒U型关系，多数地区仍具备提升空间。

3. 净储蓄规模持续上升，居民购买力充裕

• 存贷差额：2019年后居民存款增速提高至 $13%$，贷款增速下降至 $20%$，存贷差额增速持续提升。
• 存贷差增速与房价：存贷差增速高点过后，房价通常加速上行，表明居民实际购买力提升。
• 主要省市存贷差增速：多数省市地区存贷差增速在2020年后冲高回落，但整体仍保持正增长。

4. 恢复购房需求核心在于扭转预期

• 潜在购买力：北京、山西和辽宁具有较高的潜在购买力，上海、北京和辽宁排名靠前。
• 政策刺激：政策重点应放在稳房价和降负担上，以提振居民购房意愿。
• 风险因素：政策放松进度不及预期、房地产税和预售资金政策调控超预期可能影响市场复苏。

结论

综合储蓄率、净现金和杠杆空间，居民实际购买力在疫情后并未下降，反而有所提升。购房需求的恢复依赖于居民对楼市预期的改善，政策应注重稳定房价和降低居民负担，以促进房地产市场复苏。中西部地区加杠杆空间较大，具备较大的房地产市场增长潜力。