中国40城办公楼市场指数三季度发布市场在漫长筑底中迎来积极政策信号_6页_1mb

中国40城办公楼市场指数三季度总结

核心内容概述

2024年第三季度，中国40个主要城市的甲级办公楼市场在宏观经济复苏的背景下仍处于探底阶段。尽管政策层面释放积极信号，但市场需求持续低迷，导致租金下行压力加大，空置率上升风险显现。市场整体表现分化，头部城市租金调整加剧，部分城市则因政策支持和新兴行业需求出现企稳迹象。

主要观点与关键信息

1. 市场需求与租金趋势

• 净吸纳量：全国40城甲级办公楼市场净吸纳总量为67.6万平方米，环比增长4.0%，主要由一线及强二线城市总部自用型需求支撑。
• 租金表现：全国平均租金为80.3元/平方米/月，环比降幅在0.4%至5.6%之间。北京、上海、成都、南宁等城市租金跌幅较大，部分城市如杭州、青岛、郑州等表现相对稳定。
• 政策影响：降息降准等宏观政策为企业提供融资便利，缓解需求净流出压力，对市场预期起到积极引导作用。

2. 市场结构与区域差异

• 指数变化：全国40城中，近八成城市指数环比下跌，仅杭州指数实现正增长，主要得益于游戏、传媒等行业的增量需求。
• 区域表现：
  • 京津冀地区：北京租金跌幅最大，石家庄跌幅收窄。
  • 成渝城市群：空置率表现较为均衡。
  • 大湾区：深圳因总部自用需求带动净吸纳量显著增长，但新增供应使空置率压力加大。
  • 长三角地区：上海贡献了72%的净吸纳量，整体表现优于其他区域。
  • 新兴城市：海口因免税政策吸引贸易类企业新设需求，空置率有效降低；哈尔滨、长春因政策支持，吸引新质生产力企业，市场指数有所上升。

3. 业主策略与市场情绪

• 租金策略：为应对市场需求不足，业主采取降租和非常规商务条款策略，部分城市如成都、南宁租金接近极限成本。
• 市场情绪：整体市场情绪低迷，租金策略激进，导致核心与非核心区域价差缩小，加速市场筑底过程。

4. 行业影响与未来展望

• 行业需求：金融、专业服务等行业仍保持审慎扩张态度，而跨境电商、新媒体等科技互联网行业带来一定增量需求，但稳定性不足。
• 政策预期：中央密集发布金融支持政策，显示稳增长决心，未来经济结构性改革将为办公楼市场带来修复机遇。

20个重点城市市场指标

• 租金跌幅：全国20个重点城市中，12个跌幅超过2.0%，其中上海跌幅达4.7%，成都跌幅达5.4%。
• 空置率变化：10个城市空置率环比上升，大连因新增供应空置率攀升11.5个百分点；广州因新兴行业需求，空置率环比下降1.3个百分点。
• 净吸纳量：大湾区净吸纳量达24.5万平方米，长三角达21.3万平方米，京津冀和成渝城市群也因总部自用需求由负转正。

总结

中国40城办公楼市场在第三季度继续面临下行压力，但政策支持和部分城市的需求修复为市场带来积极信号。租金整体承压，空置率风险上升，市场情绪仍偏谨慎。未来，随着政策传导效应的显现和结构性改革的推进，市场有望逐步企稳并迎来修复机遇。