房地产行业深度分析：房企融资渠道知多少-20180821-安信证券-28页-2mb

房企融资渠道分析总结

核心内容

房地产行业为资金密集型行业，融资环节不可或缺且至关重要。根据数据统计，房企融资主要分为内部融资和外部融资两部分，其中内部融资占比约为 61.67%，为房企最主要的资金来源；外部融资占比约为 38.33%，主要作为补充资金来源。

主要观点

内部融资：内修造血之力

• 内部融资构成：主要包括自有资金（14.19%）、个人按揭款（14.53%）和定金及预收款（32.95%）。
• 房企回款能力：主流房企的回款率普遍在 80% - 90% 之间，高于行业平均水平（约 56%）。
• 国企与民企对比：国企在手资金中位数高于民企，且资金管理能力更强，回款率和资金使用效率更高。
• 行业集中度提升：随着行业集中度提升，主流房企在内部融资方面的表现更具优势，限制性资金占比逐年下降。

外部融资：有的升起，有的坠落

• 外部融资构成：包括银行贷款（12.60%）、债权融资（2.85%）、海外债（2.75%）、股权融资（0.23%）、资产证券化（0.53%）及非标融资（15%）等。
• 银行贷款：银行贷款规模有所下降，但预计仍将维持在 11.5% - 12.5% 的区间内。受限于政策，房企更倾向于境内融资。
• 股权融资：股权融资规模较小，占房企到位资金比重约 0.23%，未来预计维持在 0.2% 左右。
• 债权融资：债权融资占比有所下降，但发债利率有下行趋势，预计未来占比可能回升至 3% - 4%。
• 海外债：海外债规模占到位资金比重约为 2.75%，利率趋弱，但受人民币贬值影响，房企可能更倾向境内融资。
• 资产证券化：资产证券化规模较小，占到位资金比重约为 0.53%，虽发展迅速，但对整体融资的替代作用有限。
• 非标融资：非标融资规模占到位资金比重约 15%，受资管新规影响，其占比可能逐步下降。

关键信息

投资建议

• 优选房企：A股中的万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股中的中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国表现较佳。
• 整体趋势：房企资金来源更依赖内部融资，外部融资主要用于补充和滚动。

风险提示

• 政策因素：房地产行业政策趋严，融资渠道受限。
• 宏观经济波动：经济环境变化可能影响房企融资能力。
• 房地产行业波动：行业整体波动可能影响融资规模与结构。

融资渠道占比

重要数据与趋势

• 内部融资：个人按揭款+定金及预收款占比 47.48%，是房企到位资金的重点来源。
• 外部融资：银行贷款、债权融资、海外债、股权融资、资产证券化、非标融资等，占比不断变化，但整体趋势是部分渠道受限，部分渠道有所改善。
• 政策影响：资管新规、土地储备贷款清理、开发贷限制等政策对房企融资方式和渠道产生重要影响。

融资渠道变动对报表影响

• 银行贷款：对报表影响主要体现在流动性和资产负债表结构上。
• 股权融资：受政策限制，规模较小，对报表影响有限。
• 债权融资：对报表影响主要体现在财务杠杆和债务结构上。
• 海外债：对报表影响主要体现在汇率风险和债务结构上。
• 资产证券化：对报表影响主要体现在资产结构和现金流管理上。
• 非标融资：受监管影响，规模逐步下降，对报表影响也有所减弱。

总结

房企融资渠道多样化，但内部融资仍是主要来源。随着政策趋严，外部融资渠道受限，房企需更加注重内部资金管理。未来，随着部分政策放松，债权融资和海外债可能有所改善，但整体融资结构仍以内部为主。投资建议关注主流房企，尤其是回款能力强、资金管理效率高的企业。