20210330-安信证券-固定收益主题报告_主流房企产业园项目知多少__8页_897kb

主流房企参与产业园项目的现状与开发模式分析

核心内容概述

近年来，随着传统住宅市场竞争加剧，越来越多的主流房地产企业开始布局产业园项目，以拓展业务领域、寻求新的增长点。根据现有数据统计，TOP50房企中约 66% 参与了产业园项目，其中 90% 的TOP10房企均有涉足。从企业性质来看，国企参与比例更高，达到 92%，而民企参与比例为 57%。产业园项目类型以 智能制造、医疗健康、文旅农业 为主，其中智能制造占比最高。此外，房企与政府、国企、民企等多方合作开发，合作模式多样。

主要观点与关键信息

1. 房企参与产业园的现状

• 参与比例高：TOP50房企中，约66%参与了产业园项目，TOP10房企参与比例高达90%。
• 国企主导：国企在产业园项目中占主导地位，参与比例为92%，而民企为57%。
• 项目类型集中：
  • 智能制造：如碧桂园、华润置地、佳兆业等。
  • 医疗健康：如绿地、金科、奥园、远洋等。
  • 文旅农业：如华侨城、建业、融侨等。
• 合作方以政府及国企为主：多数房企与政府或国企签署战略合作协议进行开发，部分房企也与民企合作进行产业导入。

2. 产业导入渠道分类

• 自带产业模式：房企依托自身产业资源进行产业园开发，如恒大、华侨城。
• 盘活产业模式：对老旧工业园区、农业园区等进行改造，如绿地、绿城。
• 引入产业模式：与产业资源方合作引入产业链资源，如华夏幸福、金地、雅居乐。

3. 房企产业园开发的三种主要模式

(1) 全过程参与（PPP模式）

• 开发模式：与政府签订委托协议，负责产业园的全阶段开发与运营，包括土地整理、基础设施建设、招商引资、运营服务等。
• 代表房企：华夏幸福、荣盛发展。
• 收入来源：土地整理费、基建费、综合服务费比例加成（10%-15%），招商引资额的约定比例（通常为45%-50%），以及配套住宅销售。
• 特点：开发周期长，前期资金投入大，运营期收入稳定，但回款受政府节奏影响。

(2) 重资产运营

• 开发模式：通过协议出让、招拍挂或合作开发方式获得熟地，进行建设开发、招商引资及运营管理。
• 代表房企：绿地控股、电子城、市北高新。
• 收入来源：住宅销售及租金收入。
• 特点：开发周期较短，拿地成本高，运营期收入稳定，但前期资金压力相对较小。

(3) 轻资产服务

• 开发模式：不直接参与开发建设，主要提供设计规划、改造及运营管理等服务。
• 代表房企：亿达发展、锦和商业。
• 收入来源：设计服务费、运营管理费及部分租金收入。
• 特点：轻资产运作，受政策与经济环境影响较大，适合对开发环节不感兴趣的房企。

风险提示

• 数据统计缺失：目前关于房企参与产业园的统计数据可能存在不完整的情况，需进一步核实。

附：典型产业园开发案例

固安工业园（华夏幸福）

• 由华夏幸福与固安县人民政府签订框架协议，委托开发50年。
• 包括区域规划、土地整理、基础设施建设、产业发展服务等。
• 截至2014年，累计签约客户356家，签约投资额达947.3亿元。

电子城IT产业园

• 通过协议出让分批获取土地，定位为电子信息及互联网高科技园区。
• 总建面58.8万平方米，截至2020年7月，已开发面积21.9万平方米，竣工面积50.7万平方米。
• 2019年租金收入达5096.6万元，出租率为100%。

附：三种开发模式对比

表格汇总

表1：主流房企参与的产业园项目（部分）

结语

总体来看，房企参与产业园项目已成为行业多元化发展的重要方向，尤其在智能制造、医疗健康、文旅农业等领域具有较大布局。开发模式呈现多样化趋势，房企可根据自身资源与能力选择适合的参与方式。然而，产业园开发周期长、资金投入大，需综合考虑政策、市场及自身运营能力，以降低风险并实现可持续发展。