2018-房地产行业深度分析_房企融资渠道知多少_28页-2mb

房企融资渠道分析总结

核心内容

房地产行业作为资金密集型行业，其融资渠道主要包括内部融资和外部融资。根据数据统计，内部融资占房企到位资金比重约为 61.67%，是主要的资金来源；外部融资则包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化和非标融资等，占房企到位资金比重约为 38.33%。

主要观点

内部融资：内修造血之力

1. 主要构成：内部融资主要包括自有资金（14.19%）、个人按揭款（14.53%）和定金及预收款（32.95%），合计占到位资金的 61.67%。
2. 资金优势：国企在手资金中位数（26.45亿元）显著高于民企（19.21亿元），整体中位数为23.84亿元，国企在资金管理方面更具优势。
3. 回款能力：主流房企的回款率在 80%-90% 之间，远高于行业平均水平（约56%）。部分房企如万科、保利地产、招商蛇口等表现优异。
4. 未来趋势：尽管行业政策趋严，但宏观政策略有松动，且部分限制政策即将到期，内部融资仍将是房企资金来源的“半壁江山”。

外部融资：有的升起，有的坠落

外部融资渠道包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化和非标融资等。由于政策限制，部分渠道融资规模受到制约，但也有部分渠道有所改善。

1. 银行贷款：占房企到位资金比重为 12.60%，较17年有所下降，但仍略高于12.59%。银行贷款规模受政策限制，预计未来比重维持在 11.5%-12.5%。
2. 股权融资：占房企到位资金比重为 0.23%，未来预计仍处于 0.2% 左右的低位。
3. 债权融资：包括公司债、企业债、中期票据、短期融资券等，占房企到位资金比重为 2.85%，海外债占 2.75%，合计约为 5.6%。发债利率有下行趋势，预计债权融资占比可回升至 3%-4%。
4. 资产证券化：占房企到位资金比重为 0.53%，虽有增长，但对整体融资的替代效果有限。
5. 非标融资：占房企到位资金比重预计为 15%，随着资管新规的实施，非标融资规模逐步下降，预计未来影响将降低至 3%-4%。

关键信息

• 内部融资：房企内部融资是主要资金来源，其中个人按揭款和定金及预收款是重点贡献来源。
• 外部融资：包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化和非标融资等，其中银行贷款是主要补充来源。
• 政策影响：随着政策的调整，部分融资渠道受限，但也有部分渠道有所松动，如债权融资利率下降，有助于房企融资。
• 行业分化：国企在资金管理和回款能力上优于民企，主流房企在资金管控上更具竞争力。
• 投资建议：A股中万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团表现较佳；H股中中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国表现较好。
• 风险提示：政策因素、宏观经济波动、房地产行业波动均可能对房企融资和经营产生影响。

融资渠道变动对报表的影响

• 内部融资：提升房企的流动性，降低融资成本，但需关注回款周期和资金周转效率。
• 外部融资：如银行贷款、债权融资等，有助于补充建设资金，但受限较多，需注意政策变化和融资成本。

总结

房地产企业融资渠道多样化，内部融资为主，外部融资为辅。政策调整和行业集中度提升对融资结构和资金管理能力提出了更高要求。未来，房企需在政策允许范围内，优化融资结构，提升资金使用效率，以应对行业变化和市场挑战。