20180821-安信证券-房地产行业深度分析_房企融资渠道知多少_28页_2mb

房企融资渠道分析总结

核心内容

房地产行业是资金密集型行业，其融资渠道主要包括内部融资和外部融资。内部融资占比高达 61.67%，是房企的主要资金来源；外部融资则包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化及非标融资等多种形式，占比约为 38.33%。

内部融资主要包括：

• 自有资金（14.19%）
• 定金及预收款（32.95%）
• 个人按揭款（14.53%）

外部融资主要包括：

• 银行贷款（12.60%）
• 债权融资（2.85%）
• 海外债（2.75%）
• 股权融资（0.23%）
• 资产证券化（0.53%）
• 非标融资（15%）
• 其他（4.37%）

主要观点

内部融资：内修造血之力

1. 资金来源：内部融资是房企最主要的资金来源，其中定金及预收款和按揭款合计占比约 47.48%，为房企资金的主要来源。
2. 国企优势：国企在手资金中位数为 26.45亿元，显著高于民企的 19.21亿元，表明国企在资金管理上更具优势。
3. 回款能力：主流房企的回款率基本在 80% - 90% 之间，行业平均回款率约为 56%，显示主流房企在资金管控方面更具竞争力。
4. 政策影响：当前行业政策趋严，但宏观政策有松动迹象，有助于对冲部分融资压力；同时，2015年起的限制政策逐步到期，可能带动定金及预收款和按揭款的提升。

外部融资：有的升起，有的坠落

1. 银行贷款：截至2018年6月，银行贷款占房企到位资金比重为 12.60%，虽同比下降，但整体保持稳定。
2. 股权融资：股权融资规模较小，仅占 0.23%，未来预计维持在 0.2% 左右。
3. 债权融资：债权融资包括公司债、企业债、短融、中票等，整体占到位资金比重约为 2.85%，海外债占比 2.75%。8月平均利率有所下行，显示一定的边际改善。
4. 资产证券化：资产证券化规模占到位资金比重为 0.53%，虽有增长趋势，但对整体融资的替代效果有限。
5. 非标融资：非标融资占房企到位资金比重约为 15%，随着资管新规实施，非标融资的规模及影响逐步下降。

关键信息

• 内部融资占比：61.67%，主要由自有资金、定金及预收款、个人按揭款构成。
• 外部融资占比：38.33%，包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化及其他形式。
• 行业分化：国企在资金管理、回款能力等方面优于民企。
• 政策影响：资管新规对非标融资进行规范，限制其使用范围；同时，宏观政策的松动可能对融资环境产生积极影响。
• 投资建议：A股中表现较佳的房企包括万科A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H股中表现较佳的房企包括中国海外发展、华润置地、碧桂园、融创中国。

风险提示

• 政策因素：行业政策趋严，可能影响房企融资渠道的可用性。
• 宏观经济波动：宏观经济变化可能对房企的资金需求和融资能力产生影响。
• 房地产行业波动：房地产市场波动可能影响房企的融资能力和资金回笼情况。

图表与数据来源

• 图1：房企到位资金细分占比情况（来源：wind、统计局、中国人民银行官网）
• 图2：房企内部融资分析框架（来源：安信地产团队整理、安信证券研究中心）
• 图3-图16：在手资金、应收账款周转天数、应付账款周转天数、存货周转天数等关键指标分析（来源：wind、安信证券研究中心）
• 图17-图42：外部融资渠道分析，包括银行贷款、债权融资、股权融资、海外债、资产证券化等（来源：wind、统计局、中国人民银行、证监会等）
• 表1-表14：货币资金细分、融资方式、融资规模、限制条件等详细数据（来源：wind、统计局、中国人民银行、证监会等）

总结

整体来看，房地产企业融资渠道以内部融资为主，外部融资作为补充。在政策趋严的背景下，房企需提升内部融资能力和回款效率，同时关注外部融资渠道的变化与限制。随着政策的调整和市场环境的改善，房企的融资结构可能逐步优化，但需警惕政策风险、宏观经济波动和行业波动带来的不确定性。