房企融资全渠道透视_钱流进房地产了吗__34页_3mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容概述

本报告分析了2018年下半年以来我国房地产行业融资情况，探讨了宽货币向宽信用传导的成效，以及房地产融资渠道的现状与政策影响。报告指出，尽管货币政策宽松，但房地产融资并未显著增加，资金主要通过借新还旧应对偿债高峰，且融资成本的下降主要源于无风险利率的降低，而非融资渠道的放宽。

主要观点

• 货币政策宽松但信用传导有限：2018年下半年以来，央行通过定向降准、TMLF、MPA改革等措施，推动宽货币向宽信用传导。但房地产行业仍处于严监管状态，融资并未显著流入。
• 房企融资规模回升主要是借新还旧：2019年房企有息负债到期规模达6.79万亿，融资规模的回升主要由房企为应对债务到期而借新还旧，而非新增融资。
• 融资成本下降源于无风险利率降低：随着无风险利率下降，房企融资成本相应降低，但融资渠道仍受到严格监管，资金并未显著流入房地产行业。
• 房地产融资渠道多元化但受限：房地产行业有多种融资渠道，包括银行贷款、非标融资、信用债、资产证券化、海外融资等，但多数渠道受到政策限制，融资难度增加。

关键信息

1. 宽货币向宽信用传导逐步见效

• 货币政策宽松：2018年四次定向降准，净投放资金2.3万亿；2019年初全面降准，净投放长期资金0.8万亿。
• 融资规模回升：1-3月新增社融8.18万亿，同比多增2.34万亿；新增信贷5.81万亿，同比多增9456亿元。
• 融资成本下降：银行间市场超短融和中票平均发行利率从4.69%降至2.95%，交易所债券融资成本从5.88%降至4.40%。

2. 资金并未显著流向房地产

• 监管严格：房地产开发贷实行白名单制度，项目需满足“四三二”条件；非标融资受限，资管新规限制多层嵌套和期限错配。
• 偿债高峰影响：2019-2021年是房企有息负债的偿债高峰，融资规模的上升主要为应对到期债务。
• 销售回款下滑：2019年前3月房地产销售金额同比增速降至5.6%，房企难以通过销售缓解资金压力。

3. 房企主要融资渠道规模和结构

• 主要融资渠道：销售回款、自筹资金、应付账款、国内贷款、非标融资、境内证券市场融资、海外融资。
• 融资结构：2018年，个人住房金融市场占比最高（39.7%），其次是银行贷款（24%）、应付款融资（18.4%）、非标融资（11.7%）、境内证券市场融资（4.2%）、海外融资（2.0%）。
• 融资规模：2018年全国房企用于项目开发的新增资金20.3万亿，其中银行贷款占比9.4%，非标融资2.4%，境内证券市场融资4.2%，海外融资2.0%。

4. 房企主要融资渠道的政策和现状

• 银行贷款：
  • 开发贷：政策收紧，开发贷余额持续增长，但利率上浮，且仅限于符合条件的房企。
  • 并购贷：2018年规模回落，受监管收紧影响，利率普遍高于10%。
• 非标融资：
  • 委托贷款：规模减少，2018年全年减少1.6万亿，2019年第一季度减少0.23万亿。
  • 信托贷款：规模回落，2018年新增房地产资金信托8710亿，同比减少21.5%。
• 境内证券市场融资：
  • 股权融资：2018年仅138亿，主要为定增。
  • 信用债：2018年信用债融资规模5814亿，净融资规模为574亿。
  • 资产证券化：2018年融资规模2614亿，但2019年1月后融资规模迅速下降。
• 海外融资：
  • 海外债：2019年第一季度融资规模1507亿，同比增加2.3倍，主要用于借新还旧。
  • 海外股权融资：规模较小，2018年为301亿。

风险提示

• 房地产融资政策超预期收紧：可能导致房企资金链断裂。
• 房地产市场超预期回落：可能引发系统性风险。
• 融资收紧导致部分房企资金链断裂：需警惕房企流动性风险。

图表目录

• 图表1：2019Q1新增社融和新增信贷均明显回升
• 图表2：2019年Q1社融和M2增速企稳回升
• 图表3：2018Q3-2019Q1银行间市场融资成本下降
• 图表4：2018Q3-2019Q1交易所债券融资成本下降
• 图表5：房企主要有息债务余额及未来每年到期规模测算（万亿元）
• 图表6：房企标准债务融资余额及未来每年到期规模测算（亿元）
• 图表7：2018年下半年以来信用债融资规模与净融资规模增速出现背离
• 图表8：房企融资成本随无风险利率降低而下降
• 图表9：我国房企融资渠道汇总
• 图表10：房企融资渠道和房地产开发资金来源
• 图表11：2015-2018房企主要渠道当年融资规模及结构测算
• 图表12：2015-2018房企主要渠道新增余额及结构测算
• 图表13：2012-2018年房产开发贷款余额增长情况
• 图表14：2012-2018年地产开发贷款余额增长情况
• 图表15：房地产开发贷发放和偿还额测算
• 图表16：2011-2018房企开发贷利率情况
• 图表17：2018年房地产并购贷随行业并购规模减少而下降
• 图表18：金融机构股权及其他投资在总投资中占比从2017年开始回落
• 图表19：2018年银行理财投资非标余额及占比均有小幅回升
• 图表20：新增社融和委托贷款占比
• 图表21：房地产委贷规模测算
• 图表22：投向房地产的信托存量规模及占比
• 图表23：投向房地产的信托新增额变化
• 图表24：信托到期规模和房地产资金信托余额占比
• 图表25：房企境内资本市场融资规模情况
• 图表26：房企境内股权融资规模
• 图表27：2016年930以来与房地产业务相关的再融资
• 图表28：2018年底存量房地产信用债结构
• 图表29：2014-2018年各类信用债发行规模变化
• 图表30：各类存量信用债到期时间统计
• 图表31：AAA级公司债票面利率自2018年起持续下降
• 图表32：各类房企ABS存量规模（2018年）
• 图表33：各类房企ABN存量规模（2018年）
• 图表34：各类资产支持证券发行规模
• 图表35：资产支持证券到期规模
• 图表36：房地产资产支持证券发行票面利率变化
• 图表37：房企境外股权融资规模和结构
• 图表38：近期房企各类海外股权融资案例
• 图表39：房企海外债发行规模情况
• 图表40：部分房企海外债发行成本对比
• 图表41：当前房企海外债到期规模分布
• 图表42：房地产私募股权基金募集规模
• 图表43：近5年主要金融机构商业个人住房贷款发放额和余额情况
• 图表44：2018年10月以来个贷利率持续下降
• 图表45：近6年公积金贷款变化情况
• 图表46：建行“按居贷”发放条件
• 图表47：应付工程款及各项应付款规模持续增加

结论

房地产行业在货币政策宽松背景下，融资成本有所下降，但资金并未显著流入，主要因为监管严格和偿债高峰。融资渠道虽多元化，但多数受限，房企融资难度增加。随着政策持续收紧，房地产行业面临较大的流动性风险，需警惕资金链断裂的可能性。