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2017年3月13日房地产行业专题报告总结

核心内容概述

本报告系统梳理了2017年房地产企业的主要融资渠道，分析了其优劣势及政策影响，旨在为房企提供融资策略参考。报告涵盖银行贷款、非标债权融资、标准债券、资产证券化、股权融资及其他融资方式，重点探讨了在政策收紧背景下房企融资环境的变化。

主要融资渠道分析

1. 开发贷

• 优势：成本较低，龙头房企利率可下浮；可用于项目建设。
• 劣势：募集资金用途受限，仅限于项目建设。
• 政策影响：自2016年10月起，监管机构强化对房地产贷款的管控，严禁信贷资金违规介入拿地。
• 趋势：新增规模同比下滑，受政策限制明显。

2. 非标债权融资

• 常见形式：集合资金信托计划、保险资管债权投资计划、基金子公司/券商资管计划。
• 优势：主体资质要求相对较低，可通过结构化设计拓宽资金投向。
• 劣势：融资成本高，部分产品受限，产品设计灵活性下降。
• 政策影响：信托计划仍为普通住宅项目融资相对通畅的渠道，但部分产品受限。

3. 标准债券融资

• 主体：公司债为主，占房企发债规模的75%。
• 优势：发行利率低至3%左右，无抵押信用负债，期限灵活，资金用途更广。
• 劣势：主体资质要求高，中小房企融资受限，发行利率上行。
• 政策影响：公司债发行全面收紧，银行间市场发行条件放宽，但仍主要面向上市或国有房企。

4. 资产证券化（ABS）

• 常见类型：购房尾款ABS、物业收费权ABS、REITs、商业房地产抵押贷款ABS、信托受益权ABS。
• 优势：不受“未尝债券规模低于净资产40%”限制，可通过结构化设计提高产品评级，改善报表。
• 劣势：普通住宅类ABS受限，多数产品无法实现破产隔离。
• 政策影响：REITs在商办物业中发行规模最大，但房企在避节税设计上处于劣势。

5. 股权融资

• 常见形式：上市公司定向增发、私募股权基金。
• 优势：不增加杠杆，无还本付息压力，资金用途灵活。
• 劣势：对主体资质要求高，中小房企难以获得真正意义上的股权融资。
• 政策影响：再融资政策收紧，私募股权基金多为名股实债形式。

6. 其他融资方式

• 债务重组/债权转让：通过四大资产管理公司进行，可延长还款期限，但融资成本高。
• 售后回租+银行保理：资金投向不受限，但融资成本提高，需有合适资产，会计实质为抵押融资，不能降杠杆。

房企融资渠道分化加剧

• 债务置换结束：在政策收紧背景下，房企债务置换基本结束，中小房企融资难度加大。
• 龙头房企：仍主要依赖银行贷款，受政策影响较小。
• 中小房企：融资渠道受限，成本攀升，面临较大资金压力。

分业态融资渠道分析

关键信息总结

• 政策收紧：自2016年起，房地产融资政策持续收紧，尤其在公司债、开发贷、非标债权等领域。
• 融资成本：开发贷成本低，但非标债权和标准债券成本逐步上升。
• 融资渠道分化：龙头房企融资渠道相对多元，中小房企受限严重。
• 资产证券化潜力：尽管普通住宅ABS受限，但商办物业ABS（如REITs）仍具潜力，尤其适合优质地段开发商。
• 股权融资受限：受再融资政策影响，上市公司股权融资规模大幅下降，私募股权基金多为名股实债形式。

主要观点

• 房企融资渠道呈现多元化趋势，但政策收紧导致融资环境趋紧。
• 开发贷、信托计划、中期票据和私募股权融资仍是当前较为通畅的渠道。
• REITs在商办物业中表现突出，但房企在避节税设计上处于劣势。
• 中小房企面临融资难、融资贵问题，融资渠道明显受限。
• 资产证券化虽能拓宽融资渠道，但普通住宅ABS受限，多数产品无法实现表外融资。
• 股权融资受限，主要依赖上市公司定向增发，规模大幅下滑。

总结

2017年房地产融资环境趋紧，政策对房企融资渠道进行了严格管控，导致融资成本上升、渠道受限。开发贷、信托计划、中期票据和私募股权融资成为相对通畅的渠道，而普通住宅ABS受限，商办物业ABS（如REITs）具有较大潜力。房企需根据自身资质、项目类型及政策导向，选择合适的融资方式，以应对当前融资环境的变化。