物业研究系列二_南都物业成功过会_物业行业亮相A股舞台_26页_1mb
报告摘要
南都物业IPO成功过会：物业行业迈入A股市场
核心内容概览
南都物业于2017年12月5日成功过会，成为首家登陆A股市场的物业公司。这一事件标志着物业行业正式进入主板资本市场，为后续企业提供了示范效应和参考案例。A股市场的高估值和融资能力吸引了更多物业企业关注，如碧桂园物业、新城悦等。南都物业通过一系列调整，如注销亏损子公司、交齐社保、降低关联交易比例，成功排除了IPO的障碍。
主要观点与关键信息
1. 南都物业成功过会
- 时间：2017年12月5日
- 融资：申请发行1984.13万股，募集资金41070.81万元
- 募投项目：包括物业管理智能化系统项目、全国物业服务业务拓展项目、社区O2O平台建设项目、公寓租赁服务项目等
- 业务构成：2017年上半年营收3.75亿元，归母净利润3566万元
2. 行业发展趋势
- 资本市场：2014年彩生活在港交所上市，2015年中海物业、中奥到家等相继上市，2017年已有50+家物业企业在新三板上市
- 商业模式：南都物业以“南都系”出身，与阿里巴巴、杭州银泰等企业合作，拓展至商业综合体、写字楼、产业园区等业务
- 收入结构：物业管理服务占总营收的93%以上，增值服务包括清洁、绿化、维修等
3. 区域布局与业务增长
- 地区分布：主要业务集中在浙江，2014-2017年上半年杭州地区营收占比从82.03%降至58.10%
- 在管面积：2017年6月30日，已签约项目265个，管理面积达3820.49万平方米
- 项目增长：2015-2016年签约面积增长率分别为16.57%和19.06%，高于行业平均水平
4. 子公司与业务拓展
- 子公司情况：设立6家子公司，其中5家为全资子公司，包括盈方物业、乐勤清洁、乐勤楼宇、悦都科技、大悦资产、采林物业
- 并购情况：2016年12月21日收购采林物业90%股权，金额为4950万元
- 社区O2O：悦都科技负责社区O2O平台建设，但目前仍处于亏损状态
5. 财务与运营情况
- 毛利率：2017年上半年毛利率约为26%，高于行业平均水平
- 净利率：2016年净利率排名第三，为11.01%
- 社保缴纳：截至2017年6月30日，应缴社保但未缴员工占19.15%
- 资产负债率：相对较高，但资产质量良好，短期及长期偿债压力较低
6. IPO准备与挑战
- IPO流程：自2016年6月22日报送招股书，经历多次修改与补充
- 合规性：需注意审核材料的合规性、信息披露的真实性、准确性、完整性、及时性
- 挑战：行业集中度低，龙头企业规模偏小，关联交易较多，上市标准难达到
物业行业发展核心要点
1. 智能化与社区服务
- 智能化系统：提高运营效率及用户满意度
- 社区O2O：探索社区O2O渠道，拓展增值服务
2. 全国化拓展
- 城市拓展：计划在四年内在30个城市设立营销网点，实现全国化布局
- 业务网络：通过建立营销网点，扩大市场份额及收益规模
3. 人力资源建设
- 成本占比：人力资源成本占主营业务成本的比例逐年上升
- 管理优化：加强人力资源管理，提高服务质量和效率
4. 外延并购
- 估值情况：收购相关物业公司的估值在15倍左右
- 案例：南都物业收购采林物业90%股权，金额为4950万元
行业挑战与机遇
1. 行业集中度
- 现状：行业集中度低，龙头企业规模偏小，上市标准难达到
- 影响：影响企业进入资本市场的进程
2. 关联交易
- 比例：关联交易占营业收入比例较小，但存在影响
- 解决措施：通过减少关联交易，提高企业独立性和透明度
3. 上市分拆问题
- 挑战：上市公司分拆物业板块可能面临复杂问题
- 建议：需提前规划，确保业务独立性和合规性
4. 业务与人员架构
- 规范要求：需在业务、人员架构、内控三维度进行规范
- 目标：提升企业整体管理水平，适应资本市场要求
图表与数据
图1：物业服务企业的资本之路
资料来源：中国指数研究院、证监会，安信证券研究中心制图
图2：南都物业设立以来重大资产重组情况
资料来源：招股说明书
图3：公司股权结构
资料来源：招股说明书
图4：2014-2017年营收及其增速情况（万元）
资料来源：招股说明书
图5：2014-2017年归母净利润及其增速情况（万元）
资料来源：招股说明书
图6：营收及现金流情况（万元）
资料来源：招股说明书
图7：预收款项（百万元）
资料来源：招股说明书
图8：资本结构（万元）
资料来源：招股说明书
图9：10家港股、新三板物业上市公司毛利率情况
资料来源：Wind
图10：南都物业与10家上市公司2016毛利率对比
资料来源：Wind
图11：10家港股、新三板物业上市公司净利率情况
资料来源：Wind
图12：南都物业与10家上市公司2016净利率对比
资料来源：Wind
图13：公司业务模式
资料来源：招股说明书、公司官网，安信证券研究中心制图
图14：南都物业营业收入业务构成（万元）
资料来源：招股说明书 注：其他项目主要为学校及厂房
图15：2014-2017H1在管项目-已签约项目面积（万平方米）及增长率
资料来源：招股说明书
图16：在管项目分类数量及增长率—已签约
资料来源：招股说明书
图17：在管项目分类面积及增长率—已签约（万平方米）
资料来源：招股说明书
图18：2014-2017年H1在管项目-已交付项目面积（万平方米）及增长率
资料来源：招股说明书
图19：在管项目分类数量及增长率—已交付
资料来源：招股说明书
图20：在管项目分类面积及增长率（万平方米）—已交付
资料来源：招股说明书
图21：城市房价收入比
资料来源：公司官网
图22：成熟市场租赁比例（%）
