新世纪评级-全国首批四单消费基础设施REITs解析之估值与现金流分派篇-14页_1mb

报告总结：全国首批消费基础设施REITs-估值与现金流分派分析

主要参数与方法

• 所有用收益法估值，考虑运营净收益（包括收入、成本、资本性支出；定义因机构而异）、折现率（反映风险，一线城市折现率较低，如北京物美超市650%，非一线如长沙725%）、收益期限（25-29年）。
• 资本化率（CapRate）定义为运营净收益/物业估值，用于评估估值合理性。

REITs估值分析

• 四单REITs（华夏金茂REIT、华夏华润REIT、中金印力REIT、嘉实物美REIT）估值单价和CapRate差异显著：
  • 其中，华夏华润REIT的青岛万象城估值最高，单价219565元/平方米，CapRate 536%。
  • 嘉实物美REIT的物美超市估值最低CapRate 714%，反映其较高风险。
  • 折现率受位置影响较大：一线北京低于非一线。
• 未来运营预测：租金增长率和出租率基于历史数据，动力来自租约条款和区域优势。

现金流分派率分析

• 现金分派率计算为可供分配金额/募集规模，影响因素包括管理费、运营支出等。
• 预测值：
  • 华夏金茂REIT：2023年465%、2024年480%。
  • 华夏华润REIT：2023年427%、2024年473%。
  • 中金印力REIT：2023年430%、2024年480%。
  • 嘉实物美REIT：2023年531%、2024年640%，最高但可能风险较高。
• 估值单价与分派率不完全正相关，受管理费、杠杆率等因素影响。

原始权益人与运营管理

• 四个项目源于头部企业，运营管理机构经验丰富：
  • 华夏金茂REIT：原始权益人中国金茂，管理公司金茂商业。
  • 华夏华润REIT：原始权益人华润商业资产，管理机构华润商业资产关联公司。
  • 中金印力REIT：原始权益人印力商用置业，管理机构印力集团旗下公司。
  • 嘉实物美REIT：原始权益人北京物美商业集团，管理机构自身。

总体结论

• 财富分析表明，位置、成长性和管理能力同时影响估值和回报率：非一线REITs估值较高但CapRate较高，一线REITs如物美超市CapRate更高，分派率可能更高。
• 现金流分派率预测均满足监管最低标准，但实际分配需依赖实际运营。