房地产行业跟踪分析：行业温和复苏，流动性改善节奏加快-20200406-广发证券-24页_1mb

报告摘要

房地产行业总结

核心内容

房地产行业在2020年4月呈现温和复苏迹象，政策层面加大逆周期调节力度，推动行业流动性改善。多地出台政策支持房企及购房者，包括放松限价、改善预售监管、降低融资成本等，旨在促进市场回暖。

主要观点

政策支持：中央层面通过提前下达地方政府专项债、定向降准等措施支持房地产行业。地方层面，如岳阳市、大理州、深圳市等地出台支持政策，包括放松限价、公积金贷款政策调整、推动项目复工等。
市场表现：3月底以来，房企加大推盘力度，成交持续恢复，50城商品房成交面积环比上升20.8%，去化率恢复较好。3月百城房价环比上升0.14%，仅37个城市房价下跌，房价企稳回升。
土地市场：全国土地市场成交面积和出让金均有所下降，但一线城市土地成交面积和出让金同比大幅增长，三四线城市溢价率有所上升。
融资情况：房企融资规模保持高位，境内信用债发行规模达122亿元，海外债融资约2亿美元。融资成本持续下降，重点房企融资计划获核准。

关键信息

政策回顾

中央层面：
- 国务院常务会议提前下达地方政府专项债额度，推动扩大有效投资。
- 央行对中小银行定向降准1个百分点，释放长期资金约4000亿元。
- 超额存款准备金利率下调至0.35%，为2008年以来首次。
地方层面：
- 岳阳市暂停市中心商品住房价格监制，实施备案制度，允许困难房企延期纳税、放宽预售资金监管。
- 大理州推动房地产项目开复工，放松预售资金监管，推行土地出让金分期缴纳。
- 重庆市建立公积金跨区域互认互贷机制，嘉兴市延长公积金贷款期限，商丘市提高贷款额度，开放组合贷款业务。
- 济南市、三亚市、庆阳市等地推出人才补贴政策，鼓励购房。
- 北京市调整预售许可申请流程，深圳市鼓励房地产中介开展线上服务。

成交情况

50城商品房：
- 上周成交面积690.87万方，环比上升20.8%，同比下降13.1%。
- 一线城市成交面积88.3万方，环比上升34.1%，同比下降32.2%。
- 二线城市成交面积331.56万方，环比上升18.9%，同比下降17.7%。
- 三四线城市成交面积271.01万方，环比上升19.3%，同比上升3.3%。
14城二手房：
- 上周成交面积124.84万方，环比下降2.6%，同比下降21.8%。
- 一线城市成交面积37.00万方，环比上升1.0%，同比下降23.0%。
- 二三线城市成交面积87.84万方，环比下降4.0%，同比下降30.6%。

推盘及库存情况

13城市商品房：
- 上周推盘量254.29万方，环比下降12.3%，同比下降12.3%。
- 月度推盘量160.99万方，同比上升45.5%。
- 全年累计推盘面积同比下降25.0%。
- 批售比上升至1.03，去化周期上升至28.29个月。
库存情况：
- 13城市商品房库存总量环比上升0.2%，去化周期上升至28.29个月。
- 住宅去化周期上升至15.11个月。

土地市场

土地供应与成交：
- 上周土地供应面积1985.7万方，环比下降29.8%，同比下降9.4%。
- 土地成交面积1597.3万方，环比上升34.8%，同比下降28.4%。
- 土地出让金417.8亿元，环比上升73.1%，同比下降59.7%。
溢价率：
- 全类型土地成交溢价率12.8%，环比上升0.5%。
- 一线城市溢价率11.2%，二线城市溢价率13.6%，三线城市溢价率12.6%。
- 宅地成交溢价率14.1%，环比上升1.4个百分点。

重点公司跟踪

估值与财务分析

股票简称	股票代码	货币	最新收盘价	最近报告日期	评级	合理价值（元/股）	EPS（元）	PE（x）	EV/EBITDA（x）	ROE（%）
万科A	000002.SZ	人民币	26.77	2020/03/19	买入	39.60	3.44	7.78	6.75	20.4%
保利地产	600048.SH	人民币	15.03	2020/02/19	买入	20.90	2.23	6.75	5.75	17.5%
招商蛇口	001979.SZ	人民币	16.45	2019/03/19	买入	29.80	2.29	7.19	6.41	21.0%
新城控股	601155.SH	人民币	31.62	2020/04/02	买入	46.08	5.61	5.64	4.47	29.1%
华夏幸福	600340.SH	人民币	21.35	2019/10/20	买入	36.99	4.93	4.34	8.46	29.0%
金地集团	600383.SH	人民币	14.04	2020/02/16	买入	14.16	2.22	6.33	5.42	17.9%
荣盛发展	002146.SZ	人民币	8.13	2019/10/26	买入	13.52	2.25	3.61	2.74	22.5%
金科股份	000656.SZ	人民币	8.02	2020/03/28	买入	9.44	1.06	7.55	5.78	19.3%
中南建设	000961.SZ	人民币	7.81	2019/10/30	买入	10.78	1.13	6.93	4.04	20.3%
阳光城	000671.SH	人民币	7.01	2020/02/27	买入	8.89	0.99	7.12	5.42	18.0%
蓝光发展	600466.SH	人民币	6.02	2020/03/12	买入	10.04	1.11	5.34	3.55	22.6%
华发股份	600325.SH	人民币	6.49	2019/10/29	买入	10.50	1.40	4.62	3.41	20.0%
新湖中宝	600208.SH	人民币	3.02	2019/12/18	买入	5.20	0.36	8.28	6.64	8.4%
中国国贸	600007.SH	人民币	12.67	2019/11/19	买入	19.86	0.97	13.12	8.69	11.8%
金融街	000402.SZ	人民币	6.66	2019/08/12	买入	10.31	1.29	5.17	4.52	10.9%
碧桂园	02007.HK	港币	9.19	2019/09/18	买入	16.03	1.81	4.66	3.30	25.6%
融创中国	01918.HK	港币	35.35	2019/12/06	买入	55.30	5.60	5.79	4.88	27.2%
中国海外发展	00688.HK	港币	25.00	2019/10/15	买入	32.90	3.80	6.04	4.95	15.0%
旭辉控股集团	00884.HK	港币	5.60	2019/08/18	买入	6.16	0.91	6.31	3.70	21.6%
万科企业	02202.HK	港币	25.95	2020/03/19	买入	38.70	3.44	6.92	6.59	19.9%

重点公司公告

融资计划：
- 京能置业：拟发行债权融资计划，备案金额9亿元。
- 中南建设：获注册申请，总规模72亿元。
- 阳光城：获证监会核准，发行规模不超过80亿元。
- 冠城大通：获证监会核准，发行规模不超过17.3亿元。
- 首开股份：拟发行债权融资计划，规模10亿元。
- 蓝光发展：办公物业类REITs资产支持专项计划获上交所无异议函。
增持/回购：
- 顺发恒业：拟回购股份1.2-2.4亿股，回购价格不超过4.03元/股。
- 世茂股份：第三大股东累计增持1.1亿股，持股比例8.67%。
- 华侨城A：累计回购2869.5万股，支付资金总额1.8亿元。
- 福星股份：累计回购2154.7万股，支付资金总额1.3亿元。
- 格力地产：累计回购7416.6万股，支付资金总额3.7亿元。
- 宋都股份：累计回购1044.1万股，支付资金总额2997.7万元。