2019大中华区写字楼核心趋势_66页_4mb

大中华区甲级写字楼市场核心趋势总结

核心内容

大中华区甲级写字楼市场在过去一年中受到宏观经济环境变化和新增供应的影响，整体面临挑战。然而，随着高附加值产业的兴起和区域发展战略的推进，未来市场需求仍有增长潜力。

主要观点

1. 供应趋势：

   • 多个城市面临新增供应压力，导致空置率上升和租金下降。
   • 北京、上海、深圳等城市的新增供应主要集中在新兴商圈，未来几年市场压力将持续。
   • 成都、广州、武汉等二线城市也将迎来大量供应，但需求增长可能滞后于供应。

2. 需求趋势：

   • 传统三大行业（TMT、专业服务、金融）仍是写字楼市场的主力。
   • 绿色建筑和智能楼宇概念正在兴起，推动市场向可持续发展转型。
   • 联合办公市场趋于稳定，企业用户成为主力，有助于运营商建立长期客户基础。

3. 政策与市场发展：

   • 长三角一体化和粤港澳大湾区等政策推动了区域经济的发展，进一步促进了写字楼市场需求。
   • 金融、科技等行业受到政策支持，对高品质办公空间需求持续增长。

关键信息

供应情况（2018年四季度—2019年三季度）

• 北京：新增供应52.4万平方米，核心商圈和新兴商圈分别占比约31.6%和68.4%。
• 上海：新增供应96万平方米，其中核心商圈和新兴商圈分别占比约31%和69%。
• 深圳：新增供应44.7万平方米，全部位于核心商圈。
• 成都：核心商圈空置率14.8%，二线城市中最低。
• 广州：核心商圈空置率3.6%，一线城市中最低。
• 武汉：核心商圈空置率27.0%，未来供应将显著增加。
• 长沙：核心商圈空置率40.2%，二线城市中最高。
• 杭州：核心商圈空置率16.3%，一线城市中中等。
• 西安：核心商圈空置率28.8%，二线城市中较高。
• 天津：核心商圈空置率38.6%，二线城市中较高。
• 沈阳：核心商圈空置率35.4%，二线城市中较高。
• 大连：核心商圈空置率26.9%，二线城市中中等。
• 青岛：核心商圈空置率27.1%，二线城市中中等。
• 南京：核心商圈空置率20.4%，二线城市中较低。
• 苏州：核心商圈空置率30.3%，二线城市中较高。
• 无锡：核心商圈空置率34.3%，二线城市中较高。
• 厦门：核心商圈空置率35.4%，二线城市中较高。

租金与空置率（2019年三季度）

• 大中华区整体核心市场租金为180.4元/平米/月，同比下降6%。
• 北京租金433.6元/平米/月，同比下降2.0%。
• 上海租金302.7元/平米/月，同比下降4.9%。
• 广州租金201.3元/平米/月，同比下降1.3%。
• 深圳租金251.3元/平米/月，同比下降9.7%。
• 香港租金706.1元/平米/月，同比下降1.1%。
• 台北租金216.8元/平米/月，同比上升4.3%。
• 金融街租金最高，达642元/平米/月，成为金融企业首选区域。

未来趋势（2019年四季度—2022年）

• 北京：预计新增供应316.8万平方米，核心商圈和新兴商圈分别贡献27.9%和72.1%。
• 上海：预计新增供应570万平方米，核心商圈和新兴商圈分别贡献29.4%和70.6%。
• 深圳：预计新增供应688.6万平方米，核心商圈贡献97.8%，新兴商圈贡献2.2%。

城市分析

北京

• 供应趋势：未来新增供应主要集中在丽泽金融商务区、通州商务区和中央商务区。
• 需求趋势：TMT、专业服务和金融行业仍为租赁主力，但整体租赁成交放缓。

上海

• 供应趋势：未来新增供应集中在新兴商圈，如前滩、徐家汇中心等。
• 需求趋势：金融、TMT和专业服务业仍是主要需求来源，且在新兴商圈有明显增长。

深圳

• 供应趋势：未来新增供应集中在前海、蛇口等新兴商圈。
• 需求趋势：金融行业仍是最大需求来源，TMT和专业服务次之，企业换租和缩减面积现象增多。

绿色与智能楼宇

• 绿色建筑和智能楼宇正在成为市场发展的新趋势。
• 绿色建筑有助于降低运营成本，提高租户满意度，同时有助于提升物业价值。
• 智能楼宇的普及将提升写字楼的整体品质，增强市场竞争力。

政策影响

• 金融行业：政策支持将推动外资金融机构进入市场，提高对高品质办公空间的需求。
• 科技与创新行业：人工智能、5G、区块链等新兴技术推动写字楼市场发展。
• 医疗健康行业：随着人口老龄化和医疗支出增加，该行业对写字楼租赁需求将持续增长。

总结

大中华区甲级写字楼市场在未来几年将面临供应增长和需求变化的双重挑战。然而，随着绿色建筑和智能楼宇的兴起，以及政策支持和经济转型的推动，市场仍有较大的发展潜力。各主要城市将继续成为写字楼市场的核心区域，但新兴商圈的崛起将带来新的机遇和挑战。