2018-资产证券化专题研究：地产ABS到底发了多少？_8页-1mb

地产ABS发行规模总结

核心内容

本文旨在分析当前地产类资产证券化（ABS）产品的发行规模及融资结构，重点探讨房地产企业通过ABS融资的情况，并指出当前市场中地产ABS的主要类型及其发展趋势。

主要观点

• ABS已成为重要的投融资工具：在去杠杆和严监管的背景下，企业ABS发行规模迅速增长，从2014年的400亿元增至2017年的8000亿元，目前存量规模已逾万亿，成为重要的融资渠道。
• 地产类ABS规模快速上升：截至2018年6月26日，地产类ABS发行总量为4,157.09亿元，存续余额为3,600亿元。
• 房地产企业是主要融资主体：房地产企业发行的ABS规模达3,200亿元，占总规模的77%，显示其对ABS融资的高度依赖。
• 融资类型变化明显：近年来，供应链保理ABS和购房尾款ABS的占比显著提升，合计占比从2016年的45%上升至2018年的67%，反映出投资者偏好现时债权类ABS的趋势。

关键信息

总体情况

• 发行总量：截至2018年6月26日，地产类ABS发行总量为4,157.09亿元。
• 存续余额：存续余额为3,600亿元。
• 市场分布：
  • 银行间市场：ABN 19单，公募REITs 1单，合计320亿元。
  • 报价系统：15单，合计180亿元。
  • 交易所市场：上交所和深交所规模均在1,800亿元左右。
• 发行趋势：
  • 2016年地产类ABS发行量突破千亿。
  • 2017年发行量达1,782亿元。
  • 2018年上半年发行量达953亿元。
  • 预计全年发行规模在1,500-2,000亿元之间。

地产企业ABS融资情况

• 房地产企业占比：截至2018年，地产类ABS中实际融资人房地产企业占比达94%。
• 融资规模：房地产企业发行ABS规模约3,200亿元，占总规模的77%。
• 融资环境：2018年整体融资环境较差，房企信用债发行规模缩水至约1,500亿元，ABS融资的重要性愈加凸显。

基础资产类型分布

地产类ABS产品根据基础资产类型可分为以下六类：

• 主要融资类型：供应链保理ABS和购房尾款ABS是地产企业主要的融资方式，规模分别约为1,000亿元和627亿元。
• 非房企融资：以商业物业收益为基础的CMBS/类REITs融资规模接近900亿元，而物业费和住房租金类ABS规模较小。

风险提示

• 数据测算可能存在误差。
• 经济下行压力可能影响地产ABS的发行与投资。

数据来源与方法

• 数据来源：CNABS项目列表，Wind数据库。
• 筛选标准：
  • 当前状态：发行期、已清算。
  • 产品分类：CMBS、REITs、保理融资、应收账款、信托受益权、委托贷款、收费收益权等。
  • 细分行业：REITs、房地产行业、购房尾款、物业收入收益权等。
  • 交易场所：仅保留上交所、深交所、报价系统，不包括场外交易市场。

结论

地产ABS作为房地产企业重要的融资工具，其发行规模持续扩大，尤其在融资渠道受限的背景下，ABS融资成为房企的重要补充。未来，随着供应链保理和购房尾款类ABS的进一步发展，地产ABS市场仍有较大增长空间。