资产证券化专题研究_地产ABS到底发了多少__6页_1007kb

地产ABS发行规模分析总结

核心内容

本文对地产类资产证券化（ABS）产品的发行规模进行了初步估算，分析了其在当前融资环境下的重要性及发展趋势。通过筛选和分类，得出以下关键结论：

• 截至2018年6月26日，银行间、交易所、报价系统共发行地产类ABS产品约4,157.09亿元，存续余额约3,600亿元。
• 房地产企业ABS融资规模约为3,200亿元，占地产类ABS总规模的 77%。
• 2018年上半年地产类ABS发行量达953亿元，全年预计发行规模在 1,500-2,000亿元 范围内。

主要观点

1. ABS已成为房地产企业重要的融资工具

• 在去杠杆和严监管背景下，传统融资渠道受限，ABS作为新兴融资方式，发行规模快速扩张。
• 2014年企业ABS发行量仅约400亿元，2017年突破8,000亿元，存量规模已逾万亿元，超过短融和PPN。
• 地产类ABS在企业ABS中占比突出，是当前市场较为青睐的品种之一。

2. 地产类ABS的界定与分类

• 地产类ABS 包括以房地产企业为实际融资人的ABS产品，以及与房地产相关的ABS产品（如商业物业、住宅物业等）。
• 基础资产类型主要分为两类：
  • 现时债权：包括房企债务（如供应链保理ABS）和购房尾款；
  • 未来债权：包括未来销售收入、物业费、商业物业收益和住房租金。
• 本文不包含以公积金贷款、房租分期贷款等为基础资产的ABS产品。

3. 地产ABS发行结构变化

• 2016年以来，地产ABS发行规模迅速增长，2016年突破千亿，2017年达1,782亿元，2018年上半年达953亿元。
• 供应链保理ABS 和 购房尾款ABS 成为地产ABS融资的主要形式，合计占比从2016年的 45% 提升至2018年的 67%。
• 非房地产企业ABS融资以 商业物业类 为主，总规模接近 900亿元。

关键信息

地产ABS发行规模

• 总发行规模：4,157.09亿元
• 存续余额：3,600亿元
• 房地产企业ABS融资规模：3,200亿元（占比 77%）

地产ABS发行主体

• 房地产企业占比 94%，反映其对ABS融资的依赖性。
• 非房地产企业ABS融资主要来自商业物业和住宅物业，如CMBS、类REITs、物业费ABS等。

基础资产类型分布

发行市场分布

• 银行间市场：19单ABN和1单公募REITs，总规模约320亿元；
• 报价系统：15单，总规模约180亿元；
• 交易所市场：上交所和深交所规模相近，均在 1,800亿元 左右。

风险提示

• 数据测算可能存在误差；
• 当前经济环境存在下行风险，需关注融资市场的变化趋势。

数据来源与方法

• 数据来源：CNABS项目列表、Wind、公司公告、评级报告等；
• 筛选标准：
  • 当前状态：仅保留“发行期”和“已清算”项目；
  • 产品分类：CMBS、REITs、保理融资、应收账款、信托受益权、委托贷款、收费收益权等；
  • 细分行业：房地产行业、购房尾款、物业收入收益权等；
  • 交易场所：仅保留上交所、深交所、报价系统，场外交易市场除外。

结论

地产ABS已成为房地产企业重要的融资渠道，尤其在融资环境收紧的背景下，其重要性进一步凸显。供应链保理ABS和购房尾款ABS作为现时债权类ABS，受到投资者青睐，占比持续上升。未来，随着市场发展和政策变化，地产ABS的发行规模和结构仍有较大调整空间。