20211029-国元证券-房地产_扩张的房企_负债是否实现了有效转化__14页_1mb

扩张的房企，负债是否实现了有效转化？

核心内容

本报告分析了中国房地产企业在过去20年中负债规模的增长情况，并探讨了负债转化效率对企业可持续经营的影响。通过将100家房企分为8个维度，评估其负债转化能力与信用状态之间的关系。

主要观点

• 负债规模增长：2000年至2020年，中国房地产企业负债规模增长近45倍，从1.9万亿元增至85.7万亿元。
• 负债转化的重要性：负债转化程度虽然不完全等同于信用状态，但反映了企业在资源使用效率和可持续经营能力方面的表现。
• 负债转化维度划分：根据存货、应收账款和货币资金三个关键指标，将房企分为8个维度，其中前3个维度代表相对安全的负债转化状态，后5个维度则存在较大风险。

关键信息

1. 负债增长情况

• 20年增长：房地产企业负债规模从2000年的1.9万亿元增长到2020年的85.7万亿元，增长近45倍。
• 开发贷款增长：尽管增速放缓，但2019年以来，房地产开发贷款季度余额仍保持增长趋势。

2. 房企分布的八个维度

3. 负债转化与信用关系

• 安全维度：前三个维度的房企负债转化程度较高，信用状态相对安全。
• 风险维度：后五个维度的房企负债转化程度较低，存在较大信用风险。
• 行业变化：随着房地产行业进入存量博弈阶段，对负债转化能力的要求显著提高，企业不能再单纯依赖杠杆扩张。

4. 风险提示

• 数据偏差：部分数据可能存在统计偏差。
• 政策调控：经济和政策调控可能超预期，影响房企负债转化及信用状况。

图表目录

• 图1：近20年行业整体负债增长近45倍
• 图2：两年以来房地产开发贷款季度余额同比仍有所增长
• 图3：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（1-32）
• 图4：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（33-64）
• 图5：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（65-100）
• 图6-21：各代表房企的经营数据（2021.6.30）

相关研究报告

• 《谨慎的财政支出：财政的负向循环在若隐若现》（2021.10.28）
• 《被青春撞了一下腰：关于地产大周期拐点下的城投》（2021.10.24）

报告作者

• 分析师：杨为徽
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