20200214-亿翰智库-房地产_疫情之下_四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判_19页_1mb

疫情之下，四大梯队30家房企负债逻辑及走势预判总结

核心内容

本文分析了2019年上半年营业收入前30名的房企在疫情背景下的负债情况，从负债水平、债务结构、投资策略及未来走势等方面进行梳理。通过净负债率和资产负债率划分，将30强房企分为四个梯队，分析其负债特征与企业经营策略之间的关系。

主要观点

• 房企整体负债水平较高，但存在明显分化。
• 债务水平与企业销售业绩和投资战略密切相关。
• 疫情对房地产行业造成冲击，影响销售和回款，进而对房企现金流和债务管理提出挑战。
• 债务结构优化、投资策略调整是房企降低风险的重要手段。

关键信息

一、TOP30房企的债务水平

• 2019年上半年TOP30房企净负债率均值为104.6%，最大值为230.4%。
• 剔除预收账款后的资产负债率均值为54.6%，最大值为77.8%。
• 外部资金主要用于土地投资，负债货值比在60%去化率假设下平均为62.8%。

二、四大梯队分析

三、第一梯队：低负债，稳经营

1. 大型房企规模增长诉求低

   • 头部房企土储充足，销售业绩领先，对拿地需求较低。
   • 以碧桂园、万科为例，销售金额高，现金流充足，拿地策略保守。

2. 主动降杠杆的房企

   • 融信中国和中梁控股在完成阶段性目标后主动降杠杆，债务结构优化。
   • 降杠杆效果显著，净负债率大幅下降。

3. 部分民企和央企

   • 龙湖集团、保利发展等企业债务结构稳健，资金使用效率有待提升。
   • 现金短债比较高，但资金闲置问题突出。

四、第二梯队：投资谨慎，稳控拿地支出

1. 中型房企谨慎投资

   • 以远洋集团、雅居乐为例，拿地策略保守，销售回款相对稳定。
   • 存续比高，土地储备充足，短期内拿地放缓策略可行。

2. 拿地方式多元化

   • 收并购和城市更新成为补充土储的重要方式。
   • 通过低成本方式获取土储，有助于降低投资成本和债务水平。

五、第三梯队：投资激进，意在规模

1. 持续投资土储，需留意现金流风险

   • 绿地控股、金科股份等房企仍保持积极拿地策略。
   • 土储投资增速快，但现金流管理压力大。

2. 由规模增长向效益增长转变

   • 中南建设在完成规模化后，逐步转向提升运营效益。
   • 毛利润率和净利润率提升，债务水平趋于下降。

六、第四梯队：高负债，高土储

1. 投资支出过多，销售增速放缓

   • 富力地产、华夏幸福等房企因拿地激进，销售增速放缓，债务压力大。
   • 富力地产净负债率高达219%，现金短债比仅为0.67，短期偿债风险突出。

2. 向外扩张力度过大，短期债务可能继续攀升

   • 华夏幸福因产业新城扩张，债务水平持续上升。
   • 扩张成本高，盈利滞后，短期需依赖融资支持。

3. 大规模房企逆市投资，债务长期或有下降趋势

   • 融创中国、中国恒大等房企在融资收紧时仍积极拿地。
   • 低成本土储为未来利润增长奠定基础，长期杠杆有望下降。

总结

疫情对房地产行业造成冲击，销售和回款受阻，房企需更加注重现金流管理和债务优化。不同梯队房企的债务结构和投资策略各异，需结合其自身特点进行分析。第一梯队房企具备较强的抗风险能力，第二梯队房企在政策调控下保持稳健策略，第三梯队房企在追求规模增长的同时需关注现金流风险，第四梯队房企则面临较大的降杠杆压力。未来房企应根据市场环境调整投资和融资策略，以实现可持续发展。