房地产行业房企信用风险分析及未来政策推演：房企风险暴露之前是否有迹可循？-20211015-银河证券-21页_1mb

房地产行业深度报告总结：房企风险暴露与政策走向

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业面临的信用风险及其背后的财务指标，探讨了政策对行业的影响，并提出了投资建议。

主要观点

• 信用风险触发因素：房企信用风险主要由信贷收缩和销售超预期下滑引起，而根本原因在于经营战略失误和内部管理问题。
• 风险预警指标：存在信用风险的房企通常表现出以下特征：筹资性现金流入占比高、净现金流低或为负、存货周转率低、融资成本高。
• 行业整体风险可控：目前A+H股房企整体风险指标较为健康，多数企业表现出较强的经营能力和融资能力，如万科、金地、保利、中海、世茂、龙湖、华润等。
• 政策转向：在销售降温、土地流拍增加和房企爆雷增多的背景下，政策开始转向维稳，但“大放水”式放松难以再现，政策工具“松”少“紧”多。
• 投资建议：关注优质住宅开发企业龙头股，如万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份，以及物业管理公司如金科服务、旭辉永升服务、新大正。

关键信息

• 信贷收缩：2021年1-8月，国内贷款下降6.1%，自筹资金增速放缓，定金及预收款成为主要资金来源。
• 销售下滑：2021年8月销售金额和面积增速分别为-19%和-16%，9月进一步下降至-33.44%和-32.57%。
• 财务指标：存在信用风险的房企表现出筹资性现金流入占比高、净现金流低、杠杆率高、存货周转率低、融资成本高的特征。
• 政策转向：中央层面释放维稳信号，地方层面出台“限跌令”和扶持政策，如哈尔滨放松预售条件和土地增值税预征率，促进需求释放。
• 投资时机：四季度是较好的布局时机，政策底与基本面底结合，行业集中度将进一步提升。

房企风险暴露前的财务指标

现金流

• 筹资性现金流入占比高：存在信用风险的房企筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入。
• 净现金流低或为负：华夏幸福、恒大、新力、花样年等公司的净现金流持续为负或处于低位。
• 周期波动明显：这些公司的现金流周期波动显著，随市场变化而波动，缺乏稳定性。

杠杆结构

• 三道红线踩线较多：存在信用风险的房企普遍处于“红档”或“黄档”，资产负债率和净负债率较高。
• 降负债任重道远：高杠杆是行业普遍现象，但部分房企杠杆率过高，需进一步降低负债。

存货周转率

• 存货周转率低：存在信用风险的房企存货周转率普遍较低，去化压力大。
• 策略失误：部分房企因过度下沉三四线城市导致存货变现困难。

融资成本

• 融资成本高：存在信用风险的房企融资成本普遍高于行业平均水平，且持续攀升。
• 经营状况薄弱：高融资成本与公司经营状况和偿债能力有关。

行业风险可控

行业整体健康

• 平均净现金流：A+H股房企平均净现金流为55.47亿元，显示行业整体资金状况较好。
• 平均存货周转率：0.32，表明行业整体去化能力有所提升。
• 平均资产负债率：71.01%，净负债率89.28%，现金短债比1.90，显示行业杠杆结构逐步健康。

“优等生”居多

• 龙头房企表现稳健：万科、金地、保利、中海、世茂、龙湖、华润等房企表现优异。
• “差等生”逐步退场：部分房企因财务指标不佳逐步退出市场，行业信用格局重构。

周期的历史会重演吗？

政策工具“松”少“紧”多

• 政策调控逻辑：在房价飙升时，中央优先收紧政策；市场下行时，地方优先放松政策。
• 当前政策环境：自2016年以来，“房住不炒”成为政策主基调，政策工具以“松”少“紧”多为主。

政策转向

• 中央层面：政策由“从紧”转向“维稳”，强调对刚需的支持。
• 地方层面：库存压力较大的城市出台扶持政策，如哈尔滨放松预售条件和土地增值税预征率。
• 历史不会简单重复：政策不会再现“大放水”式放松，而是更加注重稳定和可持续。

投资建议

• 关注龙头房企：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份等优质住宅开发企业。
• 关注物业管理公司：金科服务、旭辉永升服务、新大正等优质物业管理公司。
• 投资时机：四季度是较好的布局时机，政策底与基本面底结合。

风险提示

• 风险事件发酵超预期：个别房企的信用风险可能对市场情绪造成影响。
• 融资环境改善不及预期：融资环境若未能改善，可能加剧行业风险。

分析师信息

• 分析师：王秋蘅
• 联系方式：(8610)80927726
• 邮箱：wangqiuheng yj@chinastock.com.cn
• 登记编码：S0130520050006
• 特别鸣谢：实习生邱庭筠