房地产：扩张的房企，负债是否实现了有效转化？_14页_1mb

扩张的房企，负债是否实现了有效转化？

核心内容

本报告探讨了中国房地产企业在过去20年中负债规模的快速增长及其对可持续经营的影响。通过分析房企的负债转化效率，结合存货、货币资金和应收账款三项指标，将房企分为8个维度，以评估其在负债扩张下的资源使用效率与信用状态之间的关系。

主要观点

• 近20年，中国房地产企业的负债规模增长近45倍，负债扩张成为其生存法则之一。
• 负债转化质量是企业可持续经营的关键，影响其资金使用效率和信用状况。
• 从三个维度衡量负债转化效率：核心资产（存货）、短期偿债压力（货币资金）、回款能力（应收账款）。
• 将应付账款和应收票据从总负债中剔除，因为它们与企业拿地及开工状态相关，不视为需要转化的负债。

关键信息

房企分布的八个维度

1. 高存货+低应收账款+高货币资金：土储充足，回款及时，流动性良好。代表企业：万科、保利发展、中海、招商蛇口、华侨城、世茂集团、金科股份、华发股份。
2. 高存货+高应收账款+高货币资金：土储充足，回款一般，短期偿债压力较小。代表企业：碧桂园、绿地控股、融创中国、华润置地、旭辉控股、中国奥园、龙湖集团、越秀地产、建发国际、保利置业、龙光集团。
3. 高存货+低应收账款+低货币资金：土储充足，但去化存在一定困难。代表企业：合生创展、大悦城、金辉控股、金融街、中交地产、建业地产、鲁商发展、五矿地产、金地集团、中南建设、新城控股、滨江集团、广宇发展。
4. 高存货+高应收账款+低货币资金：土储充足，投资规模大，回款慢，周转不灵。代表企业：恒大、绿地香港、融信、中海宏洋、恒基地产、城建发展、招商置地、北京北辰、领地控股、华远地产、佳源国际、绿景中国、城投控股、苏州高新。
5. 低存货+低应收账款+高货币资金：土储不足，回款尚可，短期偿债压力稍小。代表企业：合景泰富、长实集团、中国金茂、中梁控股、绿城中国、九龙仓、世茂股份、路劲、北辰实业、荣盛发展、阳光城、首开股份。
6. 低存货+高应收账款+高货币资金：土储不足，回款压力大，有一定偿债能力，未来发展受限。代表企业：佳兆业、美的置业、雅居乐、宝龙、德信中国、深圳控股、信达地产、嘉里建设。
7. 低存货+低应收账款+低货币资金：土储不足，有偿债压力，整体规模小，抗风险能力差。代表企业：泰禾、蓝光发展、时代中国、禹洲集团、中骏集团、弘阳地产、新湖中宝、光明地产、花样年、力高集团、迪马股份、荣安地产、正商实业、雅戈尔、金地商置、南山控股、云南城投、宋都股份、上实集团、祥生控股、新力控股、正荣地产、中天金融。
8. 低存货+高应收账款+低货币资金：全面紧张，存在违约风险。代表企业：华夏幸福、远洋集团、富力地产、当代置业、瑞安房地产、三盛控股、恒盛地产、海航基础、国瑞置业、阳光100、景瑞控股。

负债转化程度与信用关系

• 前三个维度的企业相对安全，而后五个维度的企业面临较大风险。
• 房企在存量博弈阶段，对负债转化能力的要求提高，不再像过去那样可以依赖高杠杆扩张。
• 负债转化程度高低虽不完全等同于信用状态好坏，但代表了企业在资源使用效率方面的表现，影响其持续经营能力。

风险提示

• 数据统计可能存在偏差。
• 经济及政策调控可能超预期，影响房企负债转化及信用状态。

主要数据

• 上证综指：3518.42
• 深圳成指：14244.82
• 沪深 300：4864.14
• 中小盘指：4737.83
• 创业板指：3278.36

图表目录

• 图1：近20年行业整体负债增长近45倍
• 图2：两年以来房地产开发贷款季度余额同比仍有所增长
• 图3：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（1-32）
• 图4：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（33-64）
• 图5：剔除应付账款和应收票据后，总负债规模前100位的房企（65-100）
• 图6：保利发展的经营数据（2021.6.30）
• 图7：中海的经营数据（2021.6.30）
• 图8：碧桂园的经营数据（2021.6.30）
• 图9：华润置地的经营数据（2021.6.30）
• 图10：金地集团的经营数据（2021.6.30）
• 图11：新城控股的经营数据（2021.6.30）
• 图12：恒大的经营数据（2021.6.30）
• 图13：融信的经营数据（2021.6.30）
• 图14：合景泰富的经营数据（2021.6.30）
• 图15：绿城的经营数据（2021.6.30）
• 图16：佳兆业的经营数据（2021.6.30）
• 图17：雅居乐的经营数据（2021.6.30）
• 图18：禹洲集团的经营数据（2021.6.30）
• 图19：中天金融的经营数据（2021.6.30）
• 图20：华夏幸福的经营数据（2021.6.30）
• 图21：远洋集团的经营数据（2021.6.30）

报告作者

• 分析师：杨为徽
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