房地产行业：房企信用风险分析及未来政策推演-房企风险暴露之前是否有迹可循？_21页_1mb

房企信用风险分析及未来政策推演总结

核心内容

本报告分析了2021年房地产行业的信用风险暴露原因及行业整体风险状况，探讨了政策转向对行业的影响，并提出了投资建议和风险提示。

主要观点

• 房企信用风险暴露原因：信贷收缩和销售超预期下滑是触发房企信用风险的外部因素，但真正的根源在于经营战略失误和内部管理问题。
• 行业整体风险指标健康：A+H股房企整体风险指标较为健康，多数企业表现良好，个别房企风险不会蔓延至全行业。
• 政策转向拉开序幕：中央层面政策态度由“紧”转向“维稳”，地方层面部分城市出台政策支持刚性需求，但“大放水”式放松难以再现。
• 投资建议：建议关注经营稳健、融资成本低、杠杆结构健康的头部房企，如万科A、保利发展、金地集团、新城控股、金科股份等，以及优质物业管理公司。

关键信息

• 财务指标预警：存在信用风险的房企在现金流、杠杆结构、存货周转率和融资成本等方面有明显特征。
• 政策支持：部分城市出台“限跌令”和降低房贷利率、个税等政策，旨在稳定市场。
• 行业集中度提升：随着风险出清，行业集中度将进一步提升，利好头部企业。

主要财务指标分析

1. 现金流

• 筹资性现金流入占比高：存在信用风险房企的筹资性现金流入占比持续高于经营性现金流入，显示其依赖外部融资。
• 净现金流为负：部分房企净现金流持续为负，资金链紧张，容易触发风险事件。
• 周期波动明显：房企现金流随市场波动明显，缺乏稳定性和抗风险能力。

2. 杠杆结构

• “三道红线”踩线较多：多数存在信用风险房企的杠杆结构不健康，资产负债率和净负债率较高。
• 降负债任重道远：房企需持续优化杠杆结构，提高债务偿还能力。

3. 存货周转率

• 存货周转率较低：存在信用风险房企的存货周转率持续处于低位，去化压力大。
• 去化困难：可能与前期过度下沉三四线城市、市场环境变化有关。

4. 融资成本

• 融资成本攀升：存在信用风险房企的平均融资成本较高，且持续上升。
• 融资受限：高负债率和低经营性现金流导致融资成本上升，企业开源受限。

行业风险指标梳理

A+H股房企平均风险指标

• 净现金流：55.47亿元
• 存货周转率：0.32
• 剔除预收账款后的资产负债率：71.01%
• 净负债率：89.28%
• 现金短债比：1.90
• 平均综合融资成本：6.09%

行业“优等生”与“差等生”

• “优等生”：万科、金地、招蛇、保利、中海、世茂、龙湖、华润等，表现稳健，具备较强抗风险能力。
• “差等生”：华夏幸福、恒大、新力、花样年等，需关注其财务指标和偿债能力。

政策转向与行业周期

1. 本轮地产周期特点

• 周期性减弱：政策工具“松”少“紧”多，政策调控更加注重长效机制。
• 政策托底：中央和地方层面均表现出政策放松的迹象，但“大放水”式放松难再现。

2. 政策转向

• 中央层面：强调对刚需的支持，释放维稳信号，信贷政策有望放松。
• 地方层面：库存压力较大的城市将跟进哈尔滨，出台政策促进需求释放。
• 政策主基调：仍以“房住不炒”为主，但支持刚性需求。

投资建议

• 关注优质龙头房企：万科A、保利地产、金地集团、新城控股、金科股份等，具备较强竞争力。
• 关注物业管理公司：金科服务、旭辉永升服务、新大正等，未来发展前景良好。

风险提示

• 风险事件发酵超预期：可能对市场情绪造成较大影响。
• 融资环境改善不及预期：房企资金链紧张，融资难度加大。

表格与图表目录

• 图1：房地产开发资金来源累计同比
• 图2：主要开发资金来源累计占比
• 图3：单月开发资金来源（亿元）
• 图4：国内贷款、个人按揭及定金预收款单月同比
• 图5：商品房销售面积及销售额累计表现（%）
• 图6：月商品房销售面积、销售额及销面同比
• 图7：30大中城市新房成交面积情况（万平方米）
• 图8：30大中城市新房成交套数情况（套）
• 图9：30大中城市月成交面积同比及环比（%）
• 图10：重点一二三线城市成交面积环比（%）
• 图11：华夏幸福现金流入结构（%）
• 图12：中国恒大现金流入结构（%）
• 图13：新力控股集团现金流入结构（%）
• 图14：花样年控股现金流入结构（%）
• 图15：华夏幸福净现金流（亿元）
• 图16：中国恒大净现金流（亿元）
• 图17：新力控股集团净现金流（亿元）
• 图18：花样年控股净现金流（亿元）
• 图19：华夏幸福周期性指标（亿元）
• 图20：中国恒大周期性指标（亿元）
• 图21：新力控股集团周期性指标（亿元）
• 图22：花样年控股周期性指标（亿元）
• 图23：华夏幸福三道红线指标
• 图24：中国恒大三道红线指标
• 图25：新力控股集团三道红线指标
• 图26：花样年控股三道红线指标
• 图27：华夏幸福存货周转率
• 图28：中国恒大存货周转率
• 图29：新力控股集团存货周转率
• 图30：花样年控股存货周转率
• 图31：华夏幸福平均融资成本（%）
• 图32：中国恒大平均融资成本（%）
• 图33：新力控股集团平均融资成本（%）
• 图34：花样年控股平均融资成本（%）
• 图35：房地产周期与政策

表格目录

• 表1：A+H股房企风险指标梳理
• 表2：近期中央层面的政策表态
• 表3：各地出台“限跌令”和扶持政策
• 表4：房贷利率和税率下调的城市