房地产行业动态跟踪：单月销售大幅反弹，开发商补库存意愿强烈-20171214-东方-10页

房地产市场单月数据反弹与2018年展望

核心内容概述

2017年11月，中国房地产市场出现显著反弹，主要体现在销售面积和均价的大幅增长，但整体下行趋势仍难以逆转。统计局数据显示，11月房地产销售面积同比增长5.3%，销售金额增长13.3%，其中销售均价增长7.6%，成为销售面积反弹的主要动力。同时，新开工面积同比增长18.8%，投资增速为4.6%，但环比略有下降。土地市场同样表现活跃，土地购置面积同比增长43.1%，土地成交价款增长71.9%，单位土地成交价款增长20.1%，表明开发商补库存意愿强烈。

主要观点

1. 销售市场反弹，但下行趋势未变

• 销售面积：11月销售面积同比增长5.3%，较上月提升11.3个百分点，显示市场出现短期回暖。
• 销售金额：同比增长13.3%，较上月提高15个百分点，主要得益于销售均价的上涨（7.6%）。
• 政策影响：12月8日中共中央政治局会议明确加快住房制度改革和长效机制建设，表明2018年楼市调控基调已定，房住不炒将被坚决贯彻，整体下行趋势难以改变。

2. 开工与投资增长

• 新开工面积：11月新开工面积同比增长18.8%，环比提升23.1个百分点，略超市场预期，主要因库存水平较低，开发商积极补库存。
• 房地产投资：11月投资同比增长4.6%，环比下降1个百分点，增速有所放缓。
• 资金来源：房企到位资金同比增长10.8%，其中房款增速为7.2%，非房款增速为14.7%，显示市场融资环境有所改善。

3. 土地市场活跃

• 土地购置面积：同比增长43.1%，环比增长34.4%，开发商拿地热情高涨。
• 土地成交价款：同比增长71.9%，单位土地成交价款增长20.1%，土地市场呈现量价齐升态势。

2018年预测

• 销售面积：预计同比下降3%，但销售金额可能微弱增长（预期2%），因房价进一步上涨。
• 开发投资额：预计同比增长4%。
• 新开工面积：预计同比增长3%。

投资建议

推荐主线

1. 租赁市场与房地产金融业务

   • 推荐：世联行、滨江集团、三六五网、光大嘉宝
   • 建议关注：昆百大A、国创高新

2. 龙头房企

   • 推荐：万科A、保利地产、华夏幸福
   • 建议关注：新城控股

3. 布局金融业务的房企

   • 推荐：新湖中宝

原因分析

• 政策导向：长效机制建设提速，租赁市场发展将加速。
• 行业集中度：前十大房企集中度达24.8%，前100强房企集中度达55%，集中度提升趋势持续。
• 利率上行：美国加息叠加国内流动性因素，预计利率进一步上行，利好布局金融业务的房企。

风险提示

1. 销售增长低于预期：政策调控压力下，销售金额若未达预期，将影响房企盈利能力和周转。
2. 政策调控加码：若调控政策超预期严厉，将对房地产销售产生更大负面影响。
3. 利率变化不确定性：利率和通胀水平可能受宏观经济变化影响，存在不确定性。

关键信息总结

• 11月数据：销售面积+5.3%，销售金额+13.3%，新开工面积+18.8%，投资+4.6%，土地购置面积+43.1%，土地成交价款+71.9%。
• 2018年预测：销售面积-3%，开发投资+4%，新开工面积+3%。
• 投资主线：租赁市场、龙头房企、金融业务布局房企。
• 政策背景：中央政治局会议明确2018年楼市调控方向，房住不炒成为基调。
• 利率与通胀预期：10年期国债收益率持续上升，PPI同比显著增长，通胀预期提高。

图表目录（摘要）

• 图1：房地产销售面积11月同比增速5.3%，较上月提升11.3个百分点。
• 图2：商品房待售面积持续下滑，库存处于低位。
• 图3：房地产投资11月同比增速4.6%，环比下降1个百分点。
• 图4：房地产新开工面积11月同比增速18.8%，环比提升23.1个百分点。
• 图5：房地产资金来源11月同比增速10.8%，其中房款增速7.2%，非房款增速14.7%。
• 图6：龙头房企销售金额同比增速普遍高于全国水平，碧桂园成为首个销售额破5000亿元的房企。
• 图7：10年期国债收益率快速上升，接近4%。
• 图8：PPI单月同比显著增长，通胀预期提高。

行业评级与投资标准

• 行业评级：看好（相对强于市场基准指数收益率5%以上）。
• 投资评级定义：
  • 买入：相对强于市场基准指数收益率15%以上。
  • 增持：相对强于市场基准指数收益率5%~15%。
  • 中性：相对市场基准指数收益率-5%~+5%。
  • 减持：相对市场基准指数收益率-5%以下。
  • 未评级：不在研究覆盖范围内或存在重大不确定性。

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