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房地产行业总结：楼市复苏传导到土地市场了吗？

核心内容概述

2023年2月以来，房地产销售市场已率先实现企稳复苏。土拍规则调整后，首批土拍呈现区域间冷热分化，部分城市土地市场热度有所回暖。本文将对北京、南京、杭州、苏州、广州等城市的土拍情况及市场表现进行分析，并提供投资建议与风险提示。

土拍规则调整

2022年12月8日，自然资源部发布《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，优化“两集中”供地政策，主要内容包括：

1. 各地自然资源部在每年四季度编制下一年度宅地供应计划，最迟于计划年度3月底对外公开；
2. 供地计划总量需参考住宅用地近三年年平均交易量及住宅建筑面积；
3. 集中供地需提前3个月集中公示清单，但可一次或多次发布出让公告。

这些调整打破了原有的按年限定推介批次的限制，形成了“集中挂牌，多频少量”的新土拍模式，有助于缓解房企资金压力，推动土地市场阶段性回暖，并辅助“三稳”目标的实现。

各城市土拍表现

北京

• 3月23日完成2宗地块出让，1宗触顶成交，1宗底价成交；
• 成交建面14.5万平，成交总价40.0亿元，平均楼面价27617元/平，平均溢价率4.4%，测算平均毛利率39.5%；
• 朱辛庄地块热度高，吸引42家房企参拍，最终由上海大华竞得，溢价率15%；
• 23年首批供地计划于2月16日至5月16日进行，共出让23宗土地。

南京

• 3月17日完成11宗地块出让，涉及2宗拆迁安置用地，9宗商住用地；
• 成交建面91.3万平，成交总价176.7亿元，平均楼面价19364元/平，平均溢价率8.0%，测算平均毛利率32.6%；
• 溧水区域地块溢价率较低，仅1.2%；
• 民企参与度良好，7宗地块被民企竞得，其中滨江集团斩获3宗。

杭州

• 2月21日完成13宗地块出让，8宗触顶、2宗溢价、3宗底价成交；
• 成交建面93.5万平，成交总价182.2亿元，平均楼面价19492元/平，平均溢价率9.3%，测算平均毛利率22.2%；
• 民企参与度高，7宗地块被民企竞得，其中滨江集团表现突出；
• 萧山市北地块吸引60家房企参拍，创历史记录。

苏州

• 2月23日完成11宗地块出让，3宗触顶摇号，2宗溢价成交，6宗底价成交；
• 成交建面70.0万平，成交总价140.0亿元，平均楼面价20003元/平，平均溢价率7.5%，测算平均毛利率26.3%；
• 热门地块集中在核心区域，如工业园区湖西地块，由华润置地以楼面价35650元/平竞得；
• 非核心板块或非优质项目多以底价成交。

广州

• 3月23日完成2宗地块出让，均以底价成交；
• 成交建面72.0万平，成交总价63.4亿元，平均楼面价8809元/平，平均溢价率0.0%，测算平均毛利率56.7%；
• 地块条件限制是首次土拍平淡的主要原因，如天河智慧城地块需配建政策性住房，商业配建比例高；
• 预计后续优质地块开拍后市场热度将改善。

新房与二手房市场表现

新房市场

• 本周成交面积587万平，月度同比+32.50%，较上月改善11.44pct；
• 累计库存11699万平，二线去化加速，一线去化放缓，三线及以下去化速度持平。

二手房市场

• 本周成交面积277万平，月度同比+94.18%，但较上月下降31.60pct。

土地市场

• 全国土地成交建筑面积2342万平，滚动12周同比+16.27%，较前期上升8.97pct；
• 土地成交金额达345亿元，滚动12周同比+11.93%，较前期上升29.98pct；
• 平均溢价率4.5%，滚动12周同比-0.15pct。

投资建议

选股维度

1. 信用修复：关注新城控股、金地集团；
2. 格局优化：关注天地源、滨江集团、华发股份；
3. 销售复苏：关注保利发展、招商蛇口、我爱我家。

其他关注标的

• 金融支持租赁市场的受益标的：万科A、龙湖集团。

风险提示

1. 证券市场波动、政策推进节奏及实施效果存在不确定性；
2. 信用修复、格局优化及行业复苏可能不及预期；
3. 宏观环境变化可能对行业及公司运行产生影响。

行业走势与估值

A股市场

• 本周申万房地产指数+0.26%，涨幅排名21/31，跑输沪深300指数1.46pct；
• 重点标的包括万科A、保利发展、招商蛇口、新城控股、金地集团、滨江集团、华发股份等。

H股市场

• 本周Wind香港房地产指数-0.37%，跌幅排名6/11，跑输恒生指数2.41pct；
• 克而瑞内房股领先指数-0.42%，跌幅排名2/11，跑输恒生指数2.41pct；
• 重点标的包括中国海外发展、龙湖集团、碧桂园、越秀地产、建发国际集团、保利物业等。

总结

整体来看，房地产销售市场已企稳复苏，土地市场在政策调整后呈现区域分化。部分城市如北京、南京、杭州、苏州土地市场热度有所回升，但广州因地块条件限制表现平淡。房企投资信心逐步修复，市场对房地产板块的认知差尚未完全消除，建议关注信用修复、格局优化及销售复苏相关标的。